L’IFI (impôt sur la fortune immobilière) est entré en vigueur en 2018. Il remplace l’ISF (Impôt de solidarité sur la fortune). Comme son nom l’indique, désormais seuls les actifs immobiliers seront pris en compte avec ce nouvel impôt. Pour éviter une trop grande imposition, il existe des solutions.
Réduire son patrimoine immobilier, une solution précipitée
Un épargnant est assujetti à l’IFI lorsqu’il détient au moins 1,3 million d’euros d’actifs immobiliers. Mais revendre à tout prix pour gommer l’imposition n’est pas forcément la solution qui fera économiser le plus d’argent. Le montant d’impôt estimé sur la plus-value varie selon la durée de détention du bien. Après 22 ans de détention, les contribuables sont exonérés de l’impôt sur les plus-values, et après 30 ans, des prélèvements sociaux. Il faut donc comparer l’économie réalisée en cas de vente du bien amenant la disparition de l’IFI, et celle obtenue avec l’exonération de l’impôt sur les plus-values immobilières et des prélèvements sociaux.
Il est à noter également que, dans le calcul de l’IFI, la résidence principale jouit d’un abattement de 30%. Cette dernière est donc prise en compte à 70% de sa valeur dans l’assiette taxable.
Donation et démembrement de propriété
Il est possible de combiner baisse d’IFI et anticipation de la transmission du patrimoine. Par exemple, il est possible de donner temporairement à un ascendant ou descendant l’usufruit d’un bien immobilier que l’on détient. Cet usufruitier pourra le louer et encaisser les loyers, ou alors se loger sans frais. Si le donateur est soumis à l’IFI, la valeur de ce bien immobilier sort de son patrimoine taxable. C’est le devoir de l’usufruitier temporaire d’ajouter la valeur du bien en pleine propriété dans son patrimoine. Il est important de pouvoir justifier cette démarche autre que pour une simple raison fiscale, car cette pratique pourrait être qualifiée d’abus de bien sociaux.
Une autre option existe, celle de privilégier l’achat de nue-propriété de bien immobilier. Alléger son IFI en continuant de se construire un patrimoine immobilier. Il faut accepter de ne pas dégager de revenus locatifs immédiats. Mais cela va permettre à l’investisseur d’intégrer dans son patrimoine un bien acheté avec une décote comparé au prix du bien immobilier en en pleine propriété. La nue-propriété ne fait pas partie de l’assiette taxable de l’IFI. Sa détention est limitée dans le temps et va dépendre du type d’investissement choisi (immobilier direct ou via une SCPI).
En somme, la réorganisation du patrimoine est un sujet important lorsque l’on est assujettit à l’IFI. Si vous désirez obtenir davantage de renseignements afin d’anticiper vos futurs investissements, n’hésitez pas à contacter le Cabinet LCP Partners et ses consultants en gestion de patrimoine à Dijon.
