Il est important de préciser en premier lieu, qu’un investisseur qui s’engage sur 6 ans (la durée minimale) pour la location de son bien Pinel, peut tout à fait décider d’étendre son engagement sur 9 ou 12 ans, et ainsi de bénéficier d’une défiscalisation supplémentaire.
Toutefois, lorsque l’investisseur arrive à la fin de son engagement de conservation pour la location d’un bien Pinel, il peut tout à fait garder le bien ou le revendre.
Conserver le bien
L’investisseur peut le conserver en tant que résidence secondaire, ou principale, ou tout simplement continuer de le louer selon l’une des modalités ci-après :
- Louer de manière « classique », afin de s’assurer un revenu foncier stable et régulier, duquel il est possible de déduire les charges d’entretien et les intérêts d’emprunt. Toutefois, la réduction d’impôt liée à la Loi Pinel n’étant alors plus effective, l’imposition de l’investisseur est elle-même augmentée, compte tenu des revenus fonciers générés par ce bien. De plus le propriétaire devra s’acquitter de la CSG-CRDS à hauteur de 17,20% sur ces mêmes revenus fonciers;
- Louer selon le dispositif COSSE. Les propriétaires bénéficient d’une déduction fiscale sur leurs revenus locatifs. Ils s’engagent en contrepartie à louer leur logement à des ménages modestes, tout en respectant un niveau abordable de loyer. La déduction fiscale, comprise entre 15 et 80% des revenus bruts, dépend de la zone géographique ainsi que du montant du loyer;
- Transformer le bien en location meublée. Par le biais d’un mécanisme d’amortissements du bien, cela permet ainsi de réduire le revenu imposable des loyers perçus. A noter que si les amortissements sont supérieurs aux recettes, cette somme est reportable sans limitation dans le temps. Louer en location meublée permet donc de diminuer ses impôts liés aux revenus locatifs.
Revendre le bien
La revente permet de percevoir un capital net d’impôt, et donc une liquidité importante pour éventuellement réaliser un nouvel investissement.
La vente de ce bien est assujettie à la taxe sur les plus-values immobilières L’exonération totale n’est possible qu’à l’issue d’un délai de 22 ans concernant l’impôt sur le revenu, et de 30 ans concernant les prélèvements sociaux.
Il est également possible de procéder à une vente à soi-même via une SCI (Société Civile Immobilière) qui selon des critères précis, comporte de nombreux intérêts. Le prix de vente à la SCI génère de la trésorerie pour l’investisseur, qui est ré-orientable vers d’autres placements. L’emprunt bancaire est établi au nom de la SCI pour financer le prix d’achat. Les intérêts d’emprunts générés sont déductibles du revenu foncier imposable de la SCI.
En ce qui concerne la revente à soi-même via une SCI, il est conseillé d’être accompagné par un notaire ou un avocat fiscaliste afin de respecter les règles de l’administration fiscale.
Pour conclure
L’épargnant libéré de ses engagements de conservation dispose de plusieurs options qui lui permettront de rentabiliser son investissement en fonction de ses objectifs personnels. L’investissement immobilier reste l’un des meilleurs en termes de risque et de rendement. Le dispositif Pinel étant annoncé adoptable jusqu’à fin 2021, il est encore temps d’investir. Afin d’être guidé dans ce choix, il est important de faire appel à un expert qui saura auditer la situation et guider l’investisseur, à ce titre les conseillers financiers à Dijon du Cabinet LCP Partners restent à votre disposition.
