CLUB DEAL

Club d’Investissement ou Club d’Actionnaires sont autant de dénominations relatives au Club Deal, qui constitue un investissement financier. Le gouvernement français a souhaité sensibiliser les investisseurs français aux valeurs mobilières, avec ce produit qui jouit d’une fiscalité très avantageuse.

Une réunion d’investisseurs, ou pacte d’actionnaires, permet donc de réunir divers acteurs ayant les mêmes objectifs ainsi que les mêmes ambitions et de les faire collaborer pour pouvoir prétendre à des classes d’actifs, par exemple : un hôtel, qui leur seraient inaccessibles de manière individuelle. Il est donc légitime qu’une telle démarche nécessite l’intervention d’experts fiscalistes, d’autant plus qu’auparavant, ce type d’investissement était réservé à des acteurs institutionnels.

Quel fonctionnement ?

Le principe du Club Deal Immobilier est de réunir un nombre limité d’investisseurs ayant les mêmes objectifs en termes de rentabilité et de durée d’investissement. L’actif est généralement financé pour 40 % par l’argent apporté par les investisseurs (particuliers), ce qui représente les fonds propres de l’opération, le reste étant financé par de la dette bancaire.

Les investisseurs sont rassemblés dans une structure juridique, usuellement une SAS. Réunis par un pacte d’actionnaires, ils détiennent le bien sous forme d’actions non côtées. Les avantages d’une structure en SAS sont nombreux, et notamment une grande souplesse au niveau de la structure et surtout une responsabilité limitée les investisseurs :

• Une grande crédibilité de la SAS envers les acteurs institutionnels ;
• Pas de capital minimum ;
• Un nombre de nouveaux actionnaires illimités en théorie ;
• Les actionnaires ont une responsabilité limitée, à hauteur de leurs apports.

Chaque actionnaire d’un Club Deal est régulièrement tenu informé de sa gestion par des audits et des rapports détaillés. Toutefois, il n’est pas impliqué dans la gestion quotidienne, ni même dans l’exploitation (hôtel, commerce, bureau…). C’est seulement au moment du bouclage de l’opération, qui dure traditionnellement 5 à 7 ans, que les résultats espérés sont distribués, de l’ordre de 6 % à 8 % par an. Mais, le rendement annuel n’est pas le seul et unique motif d’investissement des associés.

Les Club Deal peuvent répondre à plusieurs objectifs :

Tout d’abord, il est important de rappeler que la diversification représente le fondement indispensable de toute stratégie patrimoniale et d’investissement. En effet, cette diversification permet de diminuer les risques relatifs à la perte potentielle d’un capital. C’est également pour cette raison que les Clubs Deal revêtent un intérêt tout particulier. Cet outil financier offre la possibilité d’orienter ses avoirs sur différents secteurs d’activités tels que les résidences de tourisme, d’affaire, de services ou tout simplement résidentielles.

Au-delà d’être un formidable outil de diversification de son patrimoine, les Clubs Deal peuvent également correspondent aux investisseurs initiés de tous horizons à travers 2 orientations envisageables quant à la stratégie voulue et mise en place par la société de gestion :

• Les Clubs Deal à vocation de capitalisation : l’objectif étant, principalement, de réaliser une plus-value lors de la revente du bien ;
• Il peut également être appréhendé comme un produit de rendement avec une distribution de dividendes à intervalles réguliers.

Il est toutefois important de préciser que ces deux orientations ne donnent pas lieu à la même fiscalité lors du retrait de l’investisseur.

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La fiscalité des Club Deal :

Dans le cadre d’un Club Deal dit distributif, l’investissement réalisé dégage, de manière régulière, des revenus fonciers. C’est donc la fiscalité relative aux revenus fonciers qui sera appliquée. Les exonérations d’impôts relatives à l’impôt sur le revenu ainsi qu’aux prélèvements sociaux est alors possible.

Dans le cadre d’un Club Deal de capitalisation, l’investisseur actionnaire supportera une imposition au titre de la Flat Tax, à savoir un taux de 30 %, sur la plus-value éventuellement réalisée.

Toutefois, un abattement général est applicable aux plus-values réalisées sur les cessions d’actions, abattement qui se résume de la manière suivante :

Pour autant, cette fiscalité avantageuse et ces abattements conséquents sont relatifs à la fiscalité sur les valeurs mobilières, par conséquent, il est nécessaire d’intégrer le Club Deal à un Plan d’Épargne en Action (PEA).

En résumé :

Rendements conséquents, fiscalité attrayante, et produits d’exceptions autrefois réservés aux institutionnels, les Clubs Deal représentent une véritable opportunité d’investissement en France, cela permettant également à l’investisseur de diversifier sa stratégie patrimoniale.

Toutefois, comme pour tout placement une part de risque est à prendre en compte. Il est important de procéder à une analyse précise et complète et de ce fait s’adresser à des experts en la matière. Spécialisés dans ce domaine, le Cabinet LCP Partners, cabinet de conseil en gestion de patrimoine à Dijon,se tient à votre entière disposition pour échanger au sujet de vos projets d’investissement.

Le présent document ne constitue pas une recommandation d’investissement personnalisée. Conformément à la réglementation, toute souscription devra être précédée d’une évaluation de votre expérience, votre situation et vos objectifs. Il est recommandé avant tout investissement de lire attentivement les prospectus et documents tenus à votre disposition par votre consultant.