Location Meublée

LOCATION MEUBLÉE NON PROFESSIONNELLE (LMNP)

BÉNÉFICIEZ DU RÉGIME FISCAL AVANTAGEUX DU DISPOSITIF LMNP / CENSI-BOUVARD

Le dispositif Location Meublée Non-Professionnelle (LMNP) jouit d’un franc succès auprès des investisseurs. L’explication est rationnelle, d’une part cela concerne la pierre, placement historiquement préféré des contribuables français, d’autre part, ce dispositif peut permettre de palier à différentes problématiques telles que la diversification de son patrimoine, être considéré comme un support d’investissement efficace et durable, un produit d’épargne ou encore un produit de défiscalisation alliant création de patrimoine.

Autant de perspectives sont affiliées au dispositif LMNP car au sein de ce même dispositif, différentes orientations sont possibles, tant en matière fiscale qu’en matière de secteur d’investissement et d’allocation des actifs. Opportunité et particularité qui seront explicitées ultérieurement.

Le fonctionnement et les atouts du dispositif LMNP :

Investir en LMNP consiste à faire l’acquisition d’un bien immobilier, avec la particularité d’être meublé, la distinction est donc faite et à faire entre immobilier et mobilier, y compris d’un point de vue fiscal.

Le principal avantage et ce qui fait aussi la renommée de ce dispositif est que l’investisseur ne gère aucunement son bien, en effet, un contrat est nécessairement établi avec une société de gestion qui doit gérer de la meilleure des manières qui soit la résidence en question. Qui plus est, diverses orientations sont envisageables au sein de ce type dispositif fiscal, étant donné que peuvent être concernées les résidences de services, à savoir :

  • Les résidences étudiantes ;
  • Les résidences de tourisme ;
  • Les résidences de tourisme d’affaire ;
  • Les résidences service séniors ;
  • Les résidences médicalisées ou EPHAD.

À noter que l’ensemble des secteurs représentés par ces résidences de services sont largement convoités par les potentiels locataires. En effet, chacun de ces services, à son échelle, profite d’une grande demande et d’une forte tension locative. Ainsi, les résidences étudiantes destinées aux jeunes quittant le foyer familial pour poursuivre leurs études de façon plus autonome peuvent souvent profiter d’un loyer modéré et d’un logement décent. Les résidences de tourisme conçues pour héberger des courts séjours sont très convoitées, la France étant depuis de nombreuses années la destination la plus populaire à l’échelle mondiale. Idem pour les résidences de tourisme d’affaire, localisées dans des zones bien entendu vouées et adaptées à cette demande spécifique. Les résidences séniors quant à elle sont adaptées à un vieillissement certain de la population française et la volonté de certaines personnes âgées de ne pas perdre l’intégralité de leur autonomie quotidienne le tout dans un climat de confiance et d’accompagnement personnalisé. Enfin, les EPHAD, leur construction est soumise à des décrets nationaux, autrement dit, très peu sont accordés pour contrôler les prestataires de services responsables de nos aînés et de ce fait les files d’attentes sont communes et longues. Toutes ces réalités sont idéales, bien entendu d’un point de vue stricto sensu investisseur.

Quelle fiscalité ?

Comme mentionné précédemment, plusieurs fiscalités sont envisageables lors d’un investissement en LMNP. Il est donc important d’étudier toutes les possibilités pour choisir l’option optimale en fonction du profil et des motivations de chacun. Ainsi, trois catégories sont à distinguer, celle du LMNP classique ou amortissable, le régime des Micro-BIC et la loi Censi-Bouvard. Voici un tableau récapitulatif pour rendre ces spécificités plus concrètes :

Régime fiscal Conditions Imposition Particularités Intérêt
Micro-BIC Revenus locatifs inférieurs à 32 600 € sur l’année

À noter que l’option pour le régime réel est possible mais n’est appliquée que suite à la demande de l’investisseur

Abattement forfaitaire de 50 % appliqué au montant des loyers Ce choix entraîne l’impossibilité de récupérer la TVA déductible. Lorsque les charges sont inférieures à 50 % des recettes
Amortissable Revenus locatifs supérieurs à 32 900 € sur l’année Toutes les charges liées à l’investissement sont déductibles des revenus locatifs

Les amortissements sont également possibles sur :

•       Le mobilier, entre 5 et 10 ans

•       L’immobilier, entre 25 et 40 ans

Si l’achat concerne une résidence de services, la TVA est récupérable L’ensemble de ces amortissements vient rendre quasi-nulle la balance concernée par les loyers encaissés
Censi-Bouvard Ne concerne que les investissements réalisés dans des résidences de services Réduction d’impôt de 11 % du prix d’acquisition Hors Taxe, répartie sur 9 ans. Tout surplus peut être répartie sur les 6 années qui suivent l’année concernée

Un engagement de conservation d’un bien d’une durée de 20 ans entraîne une récupération de la TVA

Un bail commercial est établi entre l’investisseur et une société de gestion, responsable de la résidence. Société qui se porte garante contre la vacance et la carence locative Formule clé en main, l’investisseur ne s’occupe pas de son bien

À noter que ce dispositif fiscal est cumulable avec l’ensemble des autres dispositifs fiscaux en vigueur, notamment la loi Pinel. Si le choix s’oriente donc vers une résidence de services, il est impératif de garder à l’esprit une sélection rigoureuse de la société de gestion. L’exploitant doit être un acteur reconnu et de référence du marché. Qui plus est, le non-respect des engagements passés avec les sociétés de gestion entraîne la perte de l’avantage fiscal. Enfin, comme évoqué au sein de ce tableau récapitulatif, l’objectif d’un investissement de telle nature n’est pas de tabler sur une hausse des loyers, ni sur une plus-value.

Quels objectifs ?

Vous l’aurez compris, le dispositif LMNP représente donc un support d’investissement avec des multiples atouts. Il constitue en son essence une excellente solution patrimoniale dans le sens où, à défaut de procurer un avantage fiscal fiduciaire, il permet de se constituer un patrimoine sans pour autant générer des revenus imposables.

Cet outil peut même s’avérer incontournable sur du long terme et dans une optique de préparation retraite ou encore transmission de patrimoine. En somme, avec l’évolution récente de la fiscalité relative aux politiques patrimoniales, le dispositif LMNP semble être l’une des solutions idéales en vue de dégager un revenu sécurisé, fort d’un rendement conséquent, voir très conséquent compte tenu de la fiscalité en vigueur le tout en se constituant un patrimoine de qualité, pérenne, sous fond de sécurité étant concentré sur l’immobilier.

En résumé :

Outre les différentes formes et orientations qu’il est possible d’allouer à un investissement LMNP, le choix du Censi-Bouvard, devient au fil des années et de par sa réputation très populaire et convoité. Pour autant, cela requiert une collaboration de long terme avec une société de gestion qui sera responsable de la résidence et a fortiori du bien concerné par l’investissement. De ce fait, il est devenu indispensable et primordial de s’adresser à des experts en la matière pour sélectionner l’intermédiaire optimum, de qualité, reconnu et disposant d’un certain historique et d’une réputation en ce qui concerne la gestion de résidences de services.

Armés d’une expérience reconnue et en perpétuelle évolution, les consultants du Cabinet LCP Partners restent à votre disposition pour vous accompagner et vous orienter sur l’investissement le plus adéquat compte tenu de vos objectifs et profils patrimonial et fiscal. N’hésitez pas contacter le Cabinet LCP Partners afin de profiter d’une étude personnalisée et de conseils avisés.

Le présent document ne constitue pas une recommandation d’investissement personnalisée. Conformément à la réglementation, toute souscription devra être précédée d’une évaluation de votre expérience, situation et objectifs. Il est recommandé avant tout investissement de lire attentivement les prospectus et documents tenus à votre disposition auprès de votre consultant.

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