Vous achetez la nue-propriété d'un bien tandis qu'un usufruitier (souvent un bailleur institutionnel) en détient l'usufruit pour une durée fixée à l'avance, généralement 10 à 20 ans.
L'absence de revenus perçus et l'article 968 du CGI permettent de cumuler trois exonérations pendant toute la durée du démembrement.
À l'extinction de l'usufruit, vous récupérez automatiquement la pleine propriété du bien, sans acte ni imposition. Le bien peut alors être occupé, loué ou revendu.
Pendant le démembrement, le nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu et ne déclare pas le bien à l'IFI. Les règles ci-dessous sont celles en vigueur en 2026.
| Repère | Règle en 2026 |
|---|---|
| Impôt sur la fortune immobilière | L'usufruitier déclare le bien pour sa valeur en pleine propriété (art. 968 du CGI) ; le nu-propriétaire n'a rien à déclarer, sauf exceptions légales (usufruit légal du conjoint, vente de la nue-propriété à un tiers, legs d'usufruit à un organisme d'intérêt général) |
| Impôt sur le revenu et prélèvements sociaux pendant le démembrement | Aucun loyer perçu : aucun revenu foncier imposable, aucun prélèvement social |
| Reconstitution de la pleine propriété | Automatique au terme, sans droit ni impôt |
| Plus-value à la revente après remembrement | 19 % d'impôt + 17,2 % de prélèvements sociaux ; durée de détention comptée depuis l'acquisition de la nue-propriété, exonération après 22 ans (impôt) et 30 ans (prélèvements) |
| Valeur fiscale de la nue-propriété | Barème de l'art. 669 du CGI, distinct de la décote économique négociée dans les programmes |
| Décote à l'achat (indicative, non garantie) | 30 à 40 % pour un démembrement de 10 à 15 ans |
Sources : BOFiP, IFI et biens démembrés (BOI-PAT-IFI-20-20-30-10) ; BOFiP, évaluation de l'usufruit et de la nue-propriété, art. 669 du CGI (BOI-ENR-DMTG-10-40-10-50) ; service-public.fr, plus-value immobilière (fiche F10864).
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L'investissement en nue-propriété repose sur le démembrement temporaire de la propriété : vous achetez la nue-propriété d'un bien avec une décote, tandis qu'un usufruitier (souvent un bailleur institutionnel) détient l'usufruit pendant une durée déterminée, généralement 10 à 20 ans.
Vous ne percevez aucun loyer pendant cette période, mais au terme du démembrement vous récupérez automatiquement la pleine propriété, sans fiscalité ni formalité.
Le même mécanisme existe en SCPI démembrées.
La décote dépend de la durée du démembrement. Sur le marché en 2026, elle se situe généralement entre 30 et 40 % pour une durée de 10 à 15 ans, et peut atteindre 35 à 45 % au-delà de 15 ans.
Plus la durée d'usufruit est longue, plus la décote est importante. La valeur fiscale retenue par l'administration suit le barème de l'article 669 du CGI, distinct de la valeur économique négociée dans les programmes.
Non. Pendant toute la durée du démembrement, le nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu : il n'y a donc ni impôt sur le revenu ni prélèvements sociaux.
De plus, en application de l'article 968 du CGI, c'est l'usufruitier qui déclare le bien à l'IFI : la nue-propriété est exclue de l'assiette IFI du nu-propriétaire. C'est l'un des rares dispositifs cumulant zéro IR, zéro prélèvements sociaux et zéro IFI.
Si vous revendez après avoir récupéré la pleine propriété, la plus-value relève du régime des plus-values immobilières (19 % d'IR + 17,2 % de prélèvements sociaux).
Les abattements pour durée de détention courent depuis la date d'acquisition de la nue-propriété, et non depuis le remembrement : exonération d'IR après 22 ans, de prélèvements sociaux après 30 ans. La récupération de la pleine propriété au terme, elle, ne génère aucune imposition.
Il convient aux contribuables fortement fiscalisés qui n'ont pas besoin de revenus complémentaires immédiats : ils évitent des revenus fonciers lourdement taxés et sortent un bien de l'assiette IFI.
Il s'adresse aussi aux investisseurs ayant un horizon long (10 ans et plus) préparant leur retraite ou un projet de résidence principale future. L'opération doit s'inscrire dans une vraie logique patrimoniale documentée : un démembrement à but purement fiscal expose à un risque de requalification en abus de droit.
Notre démarche : analyse de votre situation fiscale (IR, IFI, horizon), sélection des programmes de démembrement adaptés (durée, décote, qualité de l'usufruitier et de l'emplacement), chiffrage du capital à terme et du rendement latent, et formalisation d'une stratégie patrimoniale documentée évitant tout risque d'abus de droit.
Activité d'intermédiation immobilière exercée sous la loi Hoguet (carte T CPI 2102 2018 000 024 318, CCI de Côte-d'Or).
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