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Déficit foncier · Depuis 2008
Optimisation fiscale immobilière

Déficit foncier 2026 : jusqu'à 21 400 € déductibles

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2008 Année de création
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100 % Cabinet indépendant
10 700 €
Déductibles / an du revenu global
21 400 €
Plafond majoré rénovation énergétique 2026
10 ans
Report du déficit sur les revenus fonciers
Hors
Plafonnement global niches fiscales 10 000 €
Estimez votre économie fiscale

Simulateur déficit foncier : votre gain fiscal annuel

Loyers annuels bruts8 000 €
Travaux déductibles10 000 €
Autres charges2 000 €
TMI (tranche marginale)30 %
Déficit foncier total
-
Imputation revenu global max 10 700 € / an
-
Économie d'impôt + PS TMI + 17,2 % CSG/CRDS
-
Report revenus fonciers 10 ans
-
Simulation indicative, non contractuelle.
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Quels travaux ?

Travaux déductibles, plafond majoré, exclusions

Entretien & réparation
Maintien en état du bien

Travaux qui maintiennent ou remettent en état le logement sans modifier sa structure ni sa surface. Déductibles sans restriction de montant, dans la limite du déficit foncier global.

Ravalement de façade
Réfection de toiture (hors agrandissement)
Remplacement chaudière, VMC, plomberie
Peinture, sols, papiers peints
Mise aux normes électricité
10 700 €
déductibles / an du revenu global
Amélioration énergétique ★
Plafond doublé jusqu'en 2027

Travaux améliorant la performance énergétique d'un bien classé E, F ou G au DPE. Plafond majoré à 21 400 €/an, prorogé par la loi de finances 2026 jusqu'au 31 décembre 2027.

Isolation thermique (murs, combles, planchers)
Fenêtres double / triple vitrage
Pompe à chaleur, chaudière biomasse
Ballon thermodynamique
Ventilation performante (VMC double flux)
21 400 €
plafond majoré rénovation énergétique
Non déductibles
Exclus du dispositif

Ces dépenses ne sont pas des charges déductibles des revenus fonciers. Elles entrent dans le coût de revient du bien et ne joueront qu'à la revente (calcul de plus-value).

Construction ou reconstruction totale
Agrandissement de la surface habitable
Surélévation du bâtiment
Transformation d'usage (local → logement)
Dépenses sur la résidence principale
×
à intégrer au prix de revient du bien
Règles d'imputation 2026

Comment fonctionne le déficit foncier ?

Étape 1, Intérêts d'emprunt sur revenus fonciers · les intérêts s'imputent exclusivement sur les loyers, jamais sur le revenu global. En cas de déficit résiduel d'intérêts, il est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Étape 2, Déduction sur le revenu global · les charges hors intérêts (travaux, taxe foncière, assurance) dépassant les loyers sont déductibles dans la limite de 10 700 €/an (ou 21 400 € travaux énergétiques).
Engagement de location · le bien doit rester loué nu jusqu'au 31 décembre de la 3ᵉ année suivant l'imputation. En cas de cession ou cessation anticipée, le déficit imputé est réintégré.
Hors niches fiscales · le déficit foncier ne s'impute pas dans le plafond global de 10 000 €. Cumulable sans limitation avec les autres dispositifs.
Type de charge
Imputation
Plafond
Intérêts d'emprunt
Revenus fonciers
Illimité
Travaux entretien / réparation
Revenu global
10 700 €/an
Travaux énergétiques qualifiés
Revenu global
21 400 €/an
Excédent de déficit
Revenus fonciers
Report 10 ans
Niches fiscales globales
Non concerné
Hors plafond
Information indicative, non contractuelle.

Et si on en parlait

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Ce que disent nos clients

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Je recommande la société LCP Partners. Je remercie particulièrement Aurore qui a su répondre à mes attentes. Je salue son professionnalisme, son dévouement et sa disponibilité à toute heure.

SR
Sandrine R.
Cliente vérifiée · Avis Google
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Le cabinet LCP Partners m'a été recommandé en 2022. Depuis, j'ai effectué différentes opérations avec M. Julien Lacour. Toujours à l'écoute, disponible et de très bons conseils. Je recommande vivement.

PM
Patrick M.
Client depuis 2022 · Avis Google
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Madame Lacour nous a donné des explications précises et bien conseillés. Très agréable, compétente et joignable à tout moment. Nous recommandons vivement le cabinet.

CB
Catherine B.
Cliente vérifiée · Avis Google
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Foire aux questions

Tout savoir sur le déficit foncier

Qu'est-ce que le déficit foncier en 2026 ?

Le déficit foncier est un mécanisme fiscal qui permet à un propriétaire bailleur en location nue (régime réel) de déduire les charges et travaux de ses revenus fonciers.
Lorsque ces charges dépassent les loyers, le déficit s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 €/an (ou 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique, prorogé jusqu'au 31 décembre 2027 par la loi de finances 2026).

L'excédent éventuel est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Les autres leviers sont comparés sur notre page Réduire mes impôts.

Quels travaux sont déductibles en déficit foncier ?

Déductibles : entretien (peinture, sols, plomberie), réparation (toiture, façade, électricité aux normes), amélioration (isolation, équipements modernes).
Les travaux énergétiques bénéficient du plafond majoré à 21 400 €.

Exclus : construction, reconstruction et agrandissement.
Ces dépenses entrent dans le prix de revient du bien et seront prises en compte à la revente (plus-value).

Le déficit foncier entre-t-il dans le plafond des niches fiscales ?

Non. Le déficit foncier n'est pas une réduction d'impôt mais une déduction du revenu imposable. Il échappe donc au plafonnement global des niches fiscales de 10 000 € par an, ce qui en fait un levier puissant pour les contribuables fortement imposés (TMI ≥ 30 %).

Il est cumulable sans plafond avec un PER, une assurance vie ou des SCPI fiscales.

Combien de temps faut-il louer le bien après les travaux ?

Le bien doit être loué nu, à titre de résidence principale, jusqu'au 31 décembre de la 3ᵉ année suivant l'imputation du déficit sur le revenu global.
En cas de cession ou de cessation de location avant ce délai, le déficit imputé est réintégré dans le revenu global de l'année de rupture.

La location meublée (LMNP) ne permet pas de générer de déficit foncier, elle relève des BIC, pas des revenus fonciers.

Pour qui le déficit foncier est-il particulièrement intéressant ?

Le déficit foncier offre la meilleure efficacité aux contribuables avec une TMI de 30 %, 41 % ou 45 %, qui perçoivent déjà des revenus fonciers (location nue) ou souhaitent en acquérir.
À TMI 41 %, un déficit de 21 400 € imputé sur le revenu global (plafond majoré pour une rénovation énergétique qui fait sortir le logement des classes E, F ou G) réduit l'impôt sur le revenu d'environ 8 800 €, sans plafond des niches. La part du déficit imputée sur vos revenus fonciers économise en plus les prélèvements sociaux de 17,2 %.

Il est peu efficace pour les TMI 0 % ou 11 %, dont l'économie est limitée mécaniquement.

Comment LCP Partners accompagne-t-il un investissement en déficit foncier ?

Notre cabinet CGP indépendant à Dijon analyse votre TMI, votre capacité d'investissement et votre stratégie patrimoniale, puis sélectionne les programmes adaptés (rénovation énergétique, restauration urbaine, copropriétés dégradées).
Nous vérifions la qualification fiscale des travaux et chiffrons précisément le gain net après rénovation.

L'analyse est gratuite et sans engagement : prendre rendez-vous ou demander un bilan patrimonial gratuit.

Conformité Loi Hoguet, Information réglementaire
Avertissement, Investissement en déficit foncier
  • Risque marché et risque travaux. Biens éligibles généralement anciens, situés en centre-ville ou en zone tendue, nécessitant des travaux lourds. La valorisation post-rénovation dépend de la qualité du programme, du marché local et de la maîtrise du budget travaux. Risque de dépassement de devis, de malfaçons ou de retard de chantier impactant le calendrier d'imputation fiscale.
  • Engagement de location nue jusqu'au 31 décembre de la 3e année. Obligation de louer le bien nu à usage d'habitation principale jusqu'au 31 décembre de la 3e année suivant la dernière imputation du déficit sur le revenu global. Risque locatif standard sur la durée d'engagement (vacance, impayés, dégradations). Revente ou changement d'usage avant terme entraîne remise en cause du déficit imputé et reversement de l'avantage fiscal majoré d'intérêts de retard.
  • Imputation du déficit sous conditions strictes. Travaux déductibles uniquement s'ils relèvent de réparations, d'entretien ou d'amélioration. Travaux constitutifs de reconstruction, agrandissement ou transformation exclus du dispositif. Imputation sur le revenu global plafonnée à 10 700 € par an (porté à 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique permettant de sortir une passoire thermique du dispositif, jusqu'au 31/12/2027 (prorogé par la loi de finances 2026)). Solde reportable 10 ans sur les seuls revenus fonciers.
Document à caractère informatif non contractuel.
Activité d'intermédiation immobilière régie par la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 (loi Hoguet). LCP Partners est titulaire de la carte professionnelle « Transactions sur immeubles et fonds de commerce » CPI 2102 2018 000 024 318 délivrée par la CCI de Côte-d'Or.
Tout investissement nécessite un conseil personnalisé écrit. Voir nos avertissements complets.
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