25 questions les réponses de nos conseillers
SCPI & Immobilier
Comment fonctionne une SCPI et qui en assure la gestion ?
Une Société Civile de Placement Immobilier mutualise l'épargne de milliers de porteurs pour acquérir un parc d'actifs professionnels - bureaux, santé, logistique, commerces de centre-ville. Une société de gestion agréée par l'AMF assume toute la chaîne opérationnelle : sélection des immeubles, signature des baux, gestion locative, travaux, distribution.
L'investisseur perçoit trimestriellement une quote-part des loyers nets de charges et de frais, proportionnellement au nombre de parts détenues. Aucune intervention de sa part n'est requise pour la gestion.
Pourquoi une SCPI européenne est-elle souvent fiscalement plus efficace qu'une SCPI française ?
La différence se joue intégralement sur la fiscalité des revenus distribués. Une SCPI française taxe ses loyers à votre TMI (tranche marginale d'imposition) majorée de 18,6 % de prélèvements sociaux depuis le 1er janvier 2026 - soit jusqu'à 59,6 % de pression fiscale pour un foyer à TMI 41 %.
Une SCPI européenne fait imposer ses loyers dans le pays de situation de l'immeuble (Allemagne, Pays-Bas, Espagne, Portugal…) à un taux structurellement plus bas, puis applique la convention fiscale franco-européenne. Pour le foyer à TMI 41 %, l'écart de revenu net peut atteindre 30 à 40 points.
Quel taux de distribution attendre des SCPI en 2026 ?
L'ASPIM (association professionnelle des SCPI) publie un taux de distribution moyen 2025 de 4,91 % toutes catégories confondues. La fourchette du marché s'étend de 3,8 % (SCPI historiques de bureaux franciliens) à 8 %+ (SCPI jeunes positionnées sur la logistique européenne ou les opportunités opportunistes).
La sélection LCP Partners affiche un TD moyen pondéré de 7,33 %, orientée vers les jeunes véhicules européens - EDR Europa, Iroko Atlas, Transitions Europe, Comète, Remake Live.
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Le capital investi n'est pas garanti.
Quels sont les principaux risques d'un investissement en SCPI ?
Trois risques structurels sont à intégrer avant tout investissement :
1. Perte en capital - la valeur de la part suit l'évolution du marché immobilier sous-jacent ; elle peut baisser (cas observé sur plusieurs SCPI de bureaux 2023-2024).
2. Illiquidité - la revente des parts peut prendre plusieurs semaines à plusieurs mois selon la SCPI (à capital fixe ou variable) et la conjoncture.
3. Aléa locatif - vacance des immeubles, défaillance de locataires, baisse des loyers de marché.
Les parades classiques : horizon de détention de 8 à 10 ans minimum, diversification entre 3 à 5 SCPI complémentaires (géographies, typologies, sociétés de gestion), contrôle systématique de la collecte et du ratio d'endettement de chaque véhicule.
Une SCPI peut-elle être détenue via une société (SCI ou holding) ?
Oui, et cela transforme radicalement la fiscalité de l'opération :
Via une holding à l'IS - les dividendes redistribués par les SCPI bénéficient du régime mère-fille (95 % d'exonération, art. 145 et 216 CGI), soit une pression fiscale effective de ~1,25 % seulement.
Via une SCI à l'IS - les revenus sont taxés à 15 % jusqu'à 42 500 € puis 25 %, avec amortissement linéaire possible des parts et déduction des intérêts d'emprunt.
Le choix dépend de la trésorerie disponible (excédent de cash d'une société d'exploitation), du profil du dirigeant et de l'objectif (transmission, revenus différés, capitalisation).
Fiscalité & Optimisation
Quel est le taux des prélèvements sociaux sur les revenus du capital en 2026 ?
La LFSS 2026 a porté les prélèvements sociaux à 18,6 % (contre 17,2 % en 2025) pour la plupart des revenus du capital : dividendes, intérêts, plus-values mobilières, revenus financiers de trésorerie des SCPI.
Quatre exceptions restent maintenues à 17,2 % :
• revenus fonciers de location nue directe ;
• plus-values immobilières directes ;
• rachats sur contrats d'assurance vie ;
• épargne logement (PEL, CEL).
Quels sont les leviers légaux de réduction d'impôt en 2026 ?
Cinq dispositifs cumulables structurent l'optimisation 2026 :
1. PER - déductibilité jusqu'à 37 680 € pour un salarié, 88 911 € pour un TNS. Le levier le plus puissant pour les TMI ≥ 30 %.
2. Déficit foncier - travaux déductibles jusqu'à 10 700 €/an, plafond doublé à 21 400 € pour les travaux énergétiques jusqu'au 31/12/2027 (prorogé par la LF 2026), hors plafond des niches fiscales (10 000 €).
3. Loi Malraux - 22 à 30 % de réduction d'impôt sur travaux en Site Patrimonial Remarquable, hors plafonnement des niches.
4. Nue-propriété - achat décoté 30 à 40 %, exonération IFI pendant le démembrement, fiscalité zéro pendant la phase d'usufruit cédé.
5. SCPI européennes - sortie totale ou partielle du champ des prélèvements sociaux français.
Le prélèvement forfaitaire unique (PFU / flat tax) s'applique-t-il aux SCPI ?
Non sur les revenus fonciers - les loyers issus de SCPI françaises restent obligatoirement imposés au barème progressif de l'IR + PS à 17,2 % (revenus fonciers, exclus de la hausse 2026), sans option pour le PFU.
Oui sur certaines plus-values - les plus-values de cession de parts détenues via assurance vie ou contrat de capitalisation peuvent être imposées au PFU global de 31,4 % en 2026 (12,8 % IR + 18,6 % PS), avec option pour le barème progressif si plus favorable.
À partir de quel patrimoine est-il pertinent de consulter un conseiller en gestion de patrimoine ?
Le seuil utile n'est pas un montant absolu mais une situation déclenchante. Quatre profils tirent un bénéfice rapide d'un accompagnement CGP :
• Foyer dont la TMI atteint 30 % ou plus - le levier fiscal devient mesurable ;
• Foyer qui vient de recevoir une donation ou un héritage ;
• Chef d'entreprise préparant une cession ou un arbitrage rémunération/dividendes ;
• Actif à 5–10 ans de la retraite, qui doit cadrer la transition revenus.
Le bilan patrimonial gratuit permet de cadrer le besoin sans aucun engagement.
Qu'est-ce que le Score Patrimonial LCP™ et comment l'obtenir ?
Le Score Patrimonial LCP™ est un diagnostic propriétaire gratuit, en 20 questions structurées (~ 4 minutes). Il évalue le patrimoine sur quatre axes : diversification, fiscalité, rendement et transmission.
L'utilisateur obtient un score chiffré sur 100 et des recommandations personnalisées envoyées par e-mail. Aucun engagement, aucun appel commercial automatique - l'outil sert d'abord à l'utilisateur lui-même.
Assurance Vie & PER
Entre assurance vie et PER, lequel choisir en 2026 ?
Ce sont deux outils complémentaires plutôt que concurrents, à articuler en fonction du profil fiscal et de l'horizon.
Assurance vie : flexibilité totale, disponibilité de l'épargne à tout moment, fiscalité avantageuse après 8 ans (abattement 4 600 €/9 200 €), transmission hors succession à hauteur de 152 500 € par bénéficiaire (art. 990 I CGI). Pas de réduction d'impôt à l'entrée.
PER : capital bloqué jusqu'à la retraite (sauf 6 cas de déblocage anticipé), mais chaque versement est déductible du revenu imposable. Plus la TMI est élevée, plus le PER devient prioritaire avant l'assurance vie.
Règle pratique LCP Partners : TMI 11 % → assurance vie majoritaire. TMI 30 % → équilibrer PER + AV. TMI 41 ou 45 % → maximiser le PER puis assurance vie.
Quel est le plafond de déduction PER en 2026 ?
Salarié : 10 % des revenus professionnels nets N-1, plafonnés à 8 PASS, soit un plafond maximum de 37 680 € en 2026 (PASS 2025 = 47 100 €).
TNS (indépendant, profession libérale, gérant majoritaire) : même règle des 10 % avec un plafond maximal de 88 911 € (PASS 2026 = 48 060 €).
Évolution favorable LF 2026 : les plafonds non utilisés sont désormais reportables sur 5 ans (contre 3 ans auparavant), ce qui ouvre des fenêtres de rattrapage importantes pour les contribuables n'ayant pas saturé leur enveloppe.
L'assurance vie reste-t-elle un placement pertinent malgré la hausse des PS ?
Oui - sans la moindre ambiguïté. L'enveloppe conserve l'intégralité de ses avantages structurels :
• Abattement annuel de 4 600 € (célibataire) ou 9 200 € (couple) après 8 ans sur les plus-values ;
• Transmission hors succession à hauteur de 152 500 € par bénéficiaire (art. 990 I CGI) ;
• Large univers d'unités de compte : fonds euros, SCPI, ETF, private equity, OPCVM thématiques ;
• Fiscalité différée tant qu'aucun rachat n'est effectué.
La hausse des PS à 18,6 % en 2026 (sur les retraits) la touche, mais son effet est largement atténué par la mécanique du différé d'imposition propre au contrat.
Quels contrats d'assurance vie et de capitalisation propose LCP Partners ?
Le cabinet sélectionne quatre architectures partenaires sans exclusivité, après audit annuel des conditions tarifaires, de la solidité de l'assureur et de la richesse de la gamme UC :
• Vie Plus Multi-projets et Pertinence Retraite - adossés à Suravenir (groupe Crédit Mutuel Arkéa) ;
• AEP Panthéa Vie - Assurance Épargne Pension (filiale BNP Paribas) ;
• Spirica Private Vie 2 - Spirica (filiale du Crédit Agricole Assurances).
Chaque contrat fait l'objet d'un Document d'Entrée en Relation (DER) et d'une lettre de mission précisant frais, profil et architecture, conformément à MIF II.
Peut-on intégrer des SCPI à l'intérieur d'un contrat d'assurance vie ?
Oui, sous forme d'unités de compte. Les revenus capitalisent à l'intérieur du contrat sans imposition immédiate, ce qui présente un intérêt fiscal majeur pour les foyers à TMI élevée.
Deux limites pratiques à connaître :
• L'univers de SCPI disponibles dépend des partenariats signés par chaque assureur - toutes les SCPI ne sont pas accessibles dans toutes les enveloppes.
• La valorisation se fait souvent à 95 % du prix d'acquisition (frais de souscription décotés à la baisse), ce qui équivaut à un léger reversement.
L'intérêt principal reste la transmission optimisée et la gestion fiscale globale du portefeuille.
Retraite & Transmission
À quel âge est-il optimal de commencer à préparer sa retraite ?
Le plus tôt possible. La mécanique des intérêts composés joue de manière disproportionnée sur les premiers euros versés : un euro investi à 35 ans capitalisé à 5 % par an pèse 2,7 fois plus qu'un euro investi à 55 ans, à durée d'épargne équivalente.
Le cabinet structure trois phases :
• Constitution (35–50 ans) : accumulation et défiscalisation (PER, assurance vie en gestion dynamique, SCPI européennes en capitalisation).
• Optimisation (50–60 ans) : sécurisation progressive, arbitrage UC → fonds euros, déblocage de la nue-propriété.
• Transition (60–65 ans) : mise en place des flux de revenus, sortie progressive du PER.
Quel capital faut-il avoir pour générer 2 000 € de revenus mensuels à la retraite ?
Deux approches selon la stratégie patrimoniale retenue :
Consommation progressive du capital - à rendement net de 5 %/an et retraite de 25 ans, il faut environ 340 000 € pour servir 2 000 € bruts mensuels jusqu'à épuisement.
Stratégie SCPI à rendement - avec un TD net de 6 à 7 %, un capital de 300 000 à 350 000 € génère 1 500 à 2 000 € bruts mensuels sans entamer le capital, transmissible aux héritiers.
Ces ordres de grandeur restent indicatifs : la fiscalité personnelle, l'âge de départ et l'inflation peuvent décaler significativement les besoins réels.
Le capital placé sur un PER est-il toujours bloqué jusqu'à la retraite ?
Non : l'article L.224-4 du Code monétaire et financier prévoit 6 cas de déblocage anticipé :
1. Invalidité du titulaire, de son conjoint ou d'un enfant ;
2. Décès du conjoint ou partenaire de PACS ;
3. Expiration des droits à l'assurance chômage ;
4. Surendettement ;
5. Cessation d'activité non salariée à la suite d'une liquidation judiciaire ;
6. Acquisition de la résidence principale (uniquement pour les versements volontaires, pas pour les versements obligatoires).
Dans les 5 premiers cas, le déblocage est totalement exonéré d'impôt sur le revenu (PS dus). Dans le 6e cas (résidence principale), la fiscalité de droit commun s'applique.
Comment réduire les droits de succession sur la transmission de son patrimoine ?
Quatre leviers principaux, à combiner selon la situation familiale :
1. Assurance vie - 152 500 € par bénéficiaire hors droits de succession pour les versements effectués avant 70 ans (art. 990 I CGI). Au-delà : 30 500 € d'abattement global tous bénéficiaires confondus (art. 757 B CGI).
2. Donation en nue-propriété - droits calculés sur la valeur décotée selon le barème de l'art. 669 CGI (30 à 90 % selon l'âge du donateur).
3. Démembrement temporaire - achat en nue-propriété de SCPI ou immobilier : exonération IFI pendant la durée du démembrement et reconstitution de la pleine propriété sans nouvelle imposition (art. 1133 CGI).
4. Pacte Dutreil - incontournable pour les chefs d'entreprise transmettant un outil professionnel (abattement de 75 % sur la valeur des titres).
À la retraite, vaut-il mieux récupérer son PER en capital ou en rente viagère ?
Sortie en capital : maîtrise totale, possibilité de réinvestir, transmission aux héritiers du capital résiduel, mais imposition au barème progressif sur les versements (ou PFU 30 % sur la part plus-values).
Rente viagère : revenus garantis à vie par l'assureur, mais perte du capital à l'arbitrage de l'assureur en cas de décès précoce, sauf option de réversion choisie à la mise en place. Imposition en rente viagère à titre onéreux (RVTO) - fraction imposable selon l'âge à la liquidation.
La sortie mixte (par exemple 50 % capital fractionné + 50 % rente avec réversion à 60 %) reste l'arbitrage le plus équilibré dans la majorité des situations.
Cabinet & Fonctionnement
Comment se déroule concrètement le bilan patrimonial gratuit ?
Trois étapes, au choix en visioconférence, par téléphone ou au cabinet de Dijon :
1. Analyse - situation actuelle complète : revenus, foyer fiscal, patrimoine détenu, objectifs court / moyen / long terme.
2. Identification - 2 à 3 axes d'optimisation concrets, chiffrés, hiérarchisés par impact.
3. Recommandations - personnalisées, sans jargon, sans engagement, sans appel commercial automatique. Vous recevez une synthèse écrite.
Conseil pratique : calculez votre Score Patrimonial LCP™ avant le rendez-vous pour gagner du temps. La prise de rendez-vous se fait directement via notre formulaire de prise de rendez-vous.
Comment se rémunère le cabinet LCP Partners ?
LCP Partners est cabinet indépendant, immatriculé ORIAS n° 09 046 561, statut CIF agréé via l'ANACOFI n° E010766.
La rémunération est intégralement transparente et communiquée avant toute souscription, conformément à l'obligation d'information précontractuelle de la directive MIF II. Elle peut prendre deux formes :
• Commissions versées par les sociétés de gestion ou les assureurs, intégrées dans les frais des produits (les mêmes que vous paieriez en direct, sans surcoût).
• Honoraires de conseil au forfait, selon la nature de la mission (audit patrimonial complexe, ingénierie chef d'entreprise, gestion en compte propre).
Aucun quota commercial, aucun accord d'exclusivité.
LCP Partners intervient-il en dehors de Dijon et de la Bourgogne ?
Oui. Le cabinet est basé à Dijon (3B Avenue Gounod, 21000) depuis 2008, mais accompagne des clients sur l'intégralité du territoire français, principalement en visioconférence sécurisée et par téléphone.
Les certifications ORIAS, AMF, ACPR et ANACOFI sont nationales et autorisent un exercice partout en France métropolitaine et DOM. Des déplacements physiques sont organisés pour les missions structurantes (cessions d'entreprise, transmissions complexes, ingénierie patrimoniale lourde).
Nos conseillers interviennent notamment à Paris, Lyon, Bordeaux, Marseille, Nantes, Toulouse, Strasbourg, Rennes, Lille et toutes les grandes métropoles.
Le cabinet accompagne-t-il les chefs d'entreprise et dirigeants ?
C'est l'une des spécialités historiques du cabinet, portée par Julien Lacour fort de 25 années d'expertise en ingénierie patrimoniale appliquée aux dirigeants de PME et ETI françaises :
• Arbitrage rémunération / dividendes ;
• Structuration via holding (animatrice ou patrimoniale) ;
• Pacte Dutreil pour préparer la transmission de l'outil professionnel ;
• Optimisation de la cession d'entreprise (apport-cession art. 150-0 B ter, OBO, LBO) ;
• Protection du patrimoine privé et de la famille (assurance homme-clé, prévoyance, mandat de protection future) ;
• Mise en place de management package.
Quelles certifications et régulations encadrent l'activité de LCP Partners ?
Cinq agréments structurent l'activité du cabinet :
• ORIAS n° 09 046 561 - registre unique des intermédiaires en assurance, banque et finance.
• AMF - statut Conseiller en Investissements Financiers, sous contrôle de l'Autorité des marchés financiers.
• ACPR - Autorité de contrôle prudentiel et de résolution, adossée à la Banque de France.
• ANACOFI-CIF n° E010766 - association nationale des conseils financiers, organisation professionnelle agréée AMF.
• Inscription CCI Côte-d'Or.
Le cabinet est soumis au contrôle annuel de ces autorités : vérification des compétences, formation continue obligatoire, contrôle des contrats clients, audit comptable, vérification de la conformité MIF II et RGPD.
