Notre lecture trimestrielle des marchés et des opportunités patrimoniales.
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Je recommande la société LCP Partners. Je remercie particulièrement Aurore qui a su répondre à mes attentes. Je salue son professionnalisme, son dévouement et sa disponibilité à toute heure.
Bonne expérience avec ce cabinet. Depuis 2022, je travaille avec Julien Lacour et toute son équipe. Je peux compter sur eux à tout moment. Conseils avisés et grande transparence.
Cabinet sérieux et compétent. L'approche patrimoniale globale m'a permis de structurer mes investissements de manière cohérente. Pédagogie et écoute remarquables.
Six leviers majeurs en 2026 : le PER (jusqu'à 37 680 € déductibles salarié, 88 911 € TNS), le déficit foncier (10 700 €/an d'imputation sur revenu global, 21 400 € en rénovation énergétique), la Loi Malraux (22 à 30 % de réduction d'IR sur travaux), la nue-propriété (économie d'IFI et démembrement temporaire), le LMNP réel (amortissement effaçant les loyers pendant l'exploitation, sous réserve de la réintégration à la revente depuis le 15 février 2025), et les SCPI européennes (exonération des prélèvements sociaux 17,2 % sur loyers étrangers).
Le choix dépend de la TMI, du patrimoine et des objectifs : la combinaison optimale se construit en bilan patrimonial.
Une déduction (PER, déficit foncier) diminue le revenu imposable avant calcul de l'impôt : son économie réelle dépend de la TMI.
À TMI 41 %, 10 000 € déduits = 4 100 € d'économie.
À TMI 30 %, 3 000 €.
Une réduction (Malraux) s'impute directement sur l'impôt dû, indépendamment de la TMI.
À montant équivalent, la réduction est plus avantageuse pour les TMI faibles, mais elle est souvent encadrée par le plafond des niches de 10 000 €/an.
Le plafonnement global des avantages fiscaux est de 10 000 € par foyer et par an, porté à 18 000 € pour les investissements outre-mer et SOFICA.
Il s'applique à la plupart des réductions d'impôt : dons aux œuvres, emploi à domicile, services à la personne.
En revanche, la Loi Malraux, les Monuments Historiques et le déficit foncier (sur les travaux) y échappent.
Le PER fonctionne par déduction du revenu imposable et non par réduction, donc il n'est pas concerné par ce plafonnement.
Oui, et c'est même recommandé pour les patrimoines significatifs.
Le PER et le déficit foncier sont des déductions (non plafonnées par les niches).
La Loi Malraux et les Monuments Historiques sont hors plafond niches.
Seules les réductions plafonnées (dons, emploi à domicile…) partagent l'enveloppe commune de 10 000 €.
Combinaison typique pour TMI 41 % : 20 000 € PER + 10 000 € de travaux déficit foncier + 8 000 € de travaux Malraux PSMV. Économie cumulée potentielle : 8 200 € (PER) + 4 100 € (déficit foncier) + 2 400 € (réduction Malraux 30 %) = ~14 700 € la première année, hors plafonnement.
Dès la TMI 30 %, l'optimisation devient pertinente : 10 000 € versés en PER génèrent déjà 3 000 € d'économie d'impôt immédiate.
À TMI 41 %, l'économie monte à 4 100 €.
À TMI 45 %, à 4 500 €.
En dessous de 30 % de TMI, les leviers de déduction perdent en efficacité.
Les réductions d'impôt (Malraux pour patrimoines importants, dons aux œuvres) restent pertinentes car indépendantes de la TMI.
La Loi Malraux est aussi pertinente pour les TMI faibles dotés d'un capital à investir.
Notre démarche s'inscrit dans une stratégie patrimoniale globale, pas dans la chasse aux niches isolées : audit de votre situation fiscale (TMI, plafond niches 10 000 €/an, revenus catégoriels), identification des leviers cohérents avec votre profil (PER, déficit foncier, SCPI européennes, démembrement, Malraux), priorisation selon l'effet sur TMI, la contrainte de blocage, la liquidité et le risque, suivi des lois de finances annuelles.
Toutes nos préconisations sont écrites et conformes à la directive MIF 2.