SCPI

SCPI DE RENDEMENT

ATTEIGNEZ VOS OBJECTIFS PATRIMONIAUX AVEC LES SCPI DE RENDEMENT

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) permettent de prendre position sur le marché de l’immobilier en minimisant les risques liés à l’investissement grâce au mécanisme de la mutualisation. En effet, les acquéreurs ne font plus l’acquisition d’un bien immobilier de manière directe, mais des parts d’une société ayant pour objet d’acquérir des biens immobiliers, de les gérer et de reverser un rendement périodique.

Partie intégrante et figure de proue des investissements de la catégorie « Pierre-Papier », les SCPI sont devenus au fil des années un investissement incontournable pour les contribuables français. L’avantage majeur étant que ce sont des investissements financiers sous-jacents immobiliers, ce qui permet d’allier sécurité et rendement, alliage faisant partie de l’idéal de tout investisseur.

La structure des SCPI :

Une SCPI repose donc sur un placement collectif regroupant des investisseurs en vue de faire l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier qui serait inaccessible sans ce cumul. Par la suite, les différents investisseurs reçoivent des parts sociales de cette société en proportionnalité avec leur apport. Toutefois, il s’agit in fine d’un placement immobilier, en effet, l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) impose aux SCPI d’avoir une allocation d’actif dédiée a minima à hauteur de 95 % sur du foncier. De ce fait, ces parts ne sont pas cotées en Bourse.

L’AMF impose également d’autres variables à respecter, à savoir un capital social représentant un montant minimum de 760 000 € ainsi que l’interdiction pour ces sociétés de se livrer à des activités relatives à de la promotion immobilière. De ce fait, d’un point de vue plus juridique, les SCPI peuvent être classées au sein de deux catégories bien distinctes :

  • SCPI à capital fixe, dans ce cadre précis, les parts ne sont accessibles aux investisseurs que lors de l’émission de capital ou encore lors d’une augmentation de ce dernier. Pour autant, toute augmentation de capital au sein d’une SCPI à capital fixe doit répondre à des règles strictes. De manière plus concrète, l’augmentation de capital réalisé doit être alloué à hauteur minimale de 75 % sur du foncier, et les anciennes parts qui seront revendues sur le marché secondaire ne doivent pas l’être à un prix inférieur que celui des nouvelles parts engendrées par l’augmentation du capital ;
  • SCPI à capital variable, ce cadre est beaucoup plus souple, aussi bien pour la société de gestion que pour l’investisseur. En effet, le prix des parts est fixé par la SCPI selon la valeur du patrimoine détenu en fonction de la valeur à un instant donné sur le marché.

Par conséquent, la nature du capital détenu par les SCPI permet aux investisseurs de s’orienter vers une gestion plus ou moins pilotée, administrée par la société de gestion en charge des actifs. L’objectif final pour les différents acteurs étant de dégager des plus-values via la vente de certains éléments qui composent le capital.

Le cœur d’activité des SCPI :

Les SCPI suivent donc sensiblement le même fonctionnement, en revanche, leur différentiation se fait en grande partie sur le cœur d’activité de ces dernières. En effet, là où certaines sociétés vont investir sur des biens fonciers à Paris, d’autre vont se concentrer sur les autres régions de France ou encore en Europe. À ce titre, et en résultat de ces différents axes de développement, les SCPI peuvent être une nouvelle fois scindées en trois catégories bien distinctes :

  • Les SCPI de rendement, sociétés qui sélectionnent et visent en priorité les immeubles d’entreprise, souvent dans des zones très dynamiques en termes d’emplois ;
  • Les SCPI de valorisation, les sociétés suivent alors une logique différente. Les gains réalisés sont conservés, aucune distribution n’est faite sur le court terme, l’accumulation est fructifiée pour être ensuite redistribuée ultérieurement aux investisseurs.
  • Les SCPI de défiscalisation, les sociétés placent alors les actifs sur le marché du foncier en profitant elles-mêmes des dispositifs fiscaux de défiscalisation en vigueur, (Loi Pinel, Loi Malraux, LMNP Censi-Bouvard ….).

En somme, en plus de permettre une certaine diversification du patrimoine pour les souscripteurs, y compris une diversification foncière dans le sens où des bureaux d’affaires peuvent être visés, plusieurs orientations et stratégies sont envisageables selon les préférences et les situations patrimoniales et fiscales de chacun.

Qu’en est-il de la fiscalité relative aux SCPI ?

La fiscalité concernant les SCPI et ses investisseurs est simplifiée au maximum étant donné que les sociétés de gestion transmettent à chaque associé et avant chaque échéance le montant à déclarer. Toutefois, il est impératif de noter que les revenus ou plus-values issus de placements en SCPI peuvent être soumis à différents régimes d’imposition. D’autant plus que les revenus générés peuvent être de différentes natures, à savoir fonciers ou financiers. De ce fait, voici un tableau récapitulatif de manière à rendre les possibilités plus concrètes et concises :

Nature des revenus / Type de régime appliqué Régime micro-foncier Régime réel
Revenus fonciers Conditions •       Être propriétaire d’un bien immobilier dans le cadre d’une SCPI en location nue ;

·       L’assiette globale annuelle des revenus fonciers brut est inférieur à 15000€ ;

·       Aucun avantage ou dispositif fiscal ne sont affiliés à l’origine de ces revenus fonciers, ce qui viendrait annihiler la possibilité d’opter pour le régime micro-foncier

Aucune condition particulière
Fiscalité en vigueur Les revenus fonciers viennent s’ajouter à l’assiette imposable de l’IR après abattement de 30 % des revenus fonciers bruts Le bénéfice est soumis aux prélèvements sociaux puis imposé à hauteur de la Tranche Marginale d’Imposition (TMI) de l’intéressé. Un déficit foncier est envisageable à hauteur de 10 700 € par an et reportable sur 10 ans
Revenus financiers   Impôt sur le Revenu (IR) Prélèvement Obligatoire Forfaitaire (PFU)
Conditions Les Sociétés de Gestion peuvent placer une partie de leur trésorerie en produits financiers, à hauteur de 5 % de leurs actifs) Choix possible pour chaque investisseur avec un taux marginal d’imposition égal ou supérieur à 30 % depuis Janvier 2018
Fiscalité en vigueur Les revenus d’origine financière sont ajoutés aux revenus issus des SCPI et seront donc soumises au barème progressif de l’IR 30 % (PFU)
Plus-Values Cessions de parts Cessions de biens fonciers Cession d’actifs financiers
Fiscalité en vigueur Toute vente inférieure à 15 000 € ne bénéficie d’aucune exonération.

·       Imposition sur les plus-values pour une durée de détention de parts inférieure à 22 ans ;

·       Prélèvements sociaux pour une durée de détention située entre 22 et 30 ans ;

·       Au-delà de 30 ans, exonération totale

Imposition sur les plus-values immobilières avec les mêmes délais en termes d’exonération Au choix :

·       IR et prélèvements sociaux

·       PFU

Quelle(s) SCPI choisir au moment de l’investissement ?

En vue d’allier rendement et sécurité, il est primordial de diversifier son patrimoine, y compris via différentes SCPI. Un arbitrage est donc impératif et nécessaire pour grandir la variable sécuritaire de votre investissement sur un tel type de produit. D’autant plus qu’il s’agit désormais d’un produit très populaire, de nombreuses options s’offrent aux investisseurs et comme évoqué précédemment, toutes les SCPI n’ont pas la même orientation.

Il est donc légitime d’observer certaines données en variables en préalable à tout investissement en SCPI. Voici une liste non exhaustive de ces variables :

  • Frais de la SCPI ;
  • Taux de rendement interne (TRI) ;
  • Répartition géographique des biens ;
  • Évolution du prix de la part sur un nombre d’année défini ;
  • La valeur de réalisation de la SCPI et son évolution sur un nombre arrêté d’années.

En résumé :

Les tendances actuelles sur le fonds euro détournent les épargnants des placements à taux de rendement quasi-nul, pour les faire investir dans des fonds plus risqués, mais plus rentables tels que les SCPI. Aujourd’hui, nombreux sont les arguments en faveur de ce type de placement. Les critères à prendre en compte sont multiples (rendement, capitalisation, taux d’occupation financier etc.), mais nécessaires in fine à assimiler pour prendre la meilleure décision d’investissement possible.

Malgré tout, les SCPI demeurent un moyen idéal en vue d’allier rendement, flexibilité, gestion du risque et diversification. Pour bien comprendre le fonctionnement des SCPI, les avantages procurés mais aussi les risques à connaitre, n’hésitez pas à contacter le Cabinet LCP Partners et ses consultants en Gestion de Patrimoine.

Le présent document ne constitue pas une recommandation d’investissement personnalisée. Conformément à la réglementation, toute souscription devra être précédée d’une évaluation de votre expérience, situation et objectifs. Il est recommandé avant tout investissement de lire attentivement les prospectus et documents tenus à votre disposition auprès de votre consultant.

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