Loi Malraux · Depuis 2008

Défiscalisation patrimoniale

Loi Malraux 2026 : jusqu'à 30 % de réduction

Q: Qu'est-ce que la loi Malraux en 2026 ?

La loi Malraux est un dispositif de défiscalisation immobilière qui ouvre droit à une réduction d'impôt sur le revenu de 22 % à 30 % du montant des travaux de restauration d'un bien situé en Site Patrimonial Remarquable (SPR). Le plafond de travaux est de 400 000 € sur 4 ans, soit jusqu'à 120 000 € de réduction maximum. Le dispositif est hors plafonnement global des niches fiscales.

Q: Quels sont les taux Malraux 2026 ?

Deux taux selon la zone : 30 % pour les biens en SPR couverts par un Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV) - zones les plus protégées du patrimoine français ; 22 % pour les biens en SPR couverts par un Plan de Valorisation de l'Architecture et du Patrimoine (PVAP), généralement les centres anciens de villes moyennes. L'éligibilité des zones QAD et NPNRU a pris fin le 31 décembre 2024 et n'a pas été prorogée : seuls les dossiers signés avant cette date continuent d'ouvrir droit à la réduction.

Q: Quelles sont les conditions Malraux ?

Le bien doit être situé en SPR avec PSMV ou PVAP approuvé. Les travaux de restauration sont supervisés par un Architecte des Bâtiments de France (ABF) et autorisés par arrêté préfectoral. Le bien doit être loué nu, à titre de résidence principale, pendant 9 ans dans les 12 mois suivant l'achèvement des travaux. Aucun plafond de loyer ni de ressources du locataire. Le délai de réalisation des travaux est de 4 ans maximum à partir du permis de construire.

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2008 Année de création

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100 % Cabinet indépendant

30 %

Réduction d'impôt en zone SPR-PSMV

120 000 €

Réduction maximum sur 4 ans (PSMV)

400 000 €

Plafond de travaux éligibles sur 4 ans

Hors

Plafonnement global niches fiscales 10 000 €

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Zone du bien : SPR-PVAP (22 %) Désactivé : SPR-PVAP (Plan de Valorisation de l'Architecture et du Patrimoine), taux 22 %. Activé : SPR-PSMV (Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur), taux 30 %. Vérifiable en mairie ou auprès de la DRAC.

Montant des travaux200 000 €

Durée de répartition3 ans

Impôt annuel25 000 €

Réduction totale sur la durée des travaux

Réduction annuelle imputable chaque année

Impôt résiduel après réduction Malraux

Excédent annuel reportable 3 ans (non simulé)

Simulation indicative, non contractuelle.

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Zones éligibles 2026

Site Patrimonial Remarquable, PVAP ou PSMV ?

SPR, PVAP

Plan de Valorisation de l'Architecture et du Patrimoine

Centres anciens · villes moyennes

22 %

Centres anciens des villes moyennes ayant adopté un PVAP, héritier des anciennes ZPPAUP et AVAP fusionnées par la loi LCAP du 7 juillet 2016. Restauration encadrée par un Architecte des Bâtiments de France (ABF).

Périmètre validé par arrêté préfectoral

Permis de construire avec avis ABF obligatoire

Restauration complète du bien

Engagement location nu 9 ans

Exemples : centres anciens de Dijon, Beaune, Chalon-sur-Saône, Mâcon, Besançon, Reims, Tours, Bourges, Périgueux, Cahors, Albi, Béziers…

Réduction maximale sur 4 ans (400 000 €)

88 000 €

SPR, PSMV ★

Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur

Centres historiques majeurs

30 %

Zones les plus protégées du patrimoine français, anciens secteurs sauvegardés (loi Malraux 1962). Document d'urbanisme contraignant approuvé par décret en Conseil d'État. Restauration intégrale supervisée par les ABF.

PSMV approuvé par décret en Conseil d'État

Avis conforme ABF systématique

Restauration patrimoniale complète

Engagement location nu 9 ans

Exemples : Vieux-Lyon, Vieux-Bordeaux, Vieux-Avignon, Marais & Île Saint-Louis (Paris), Bouffay (Nantes), Vieux-Strasbourg, Nancy, Le Mans, Aix-en-Provence, Toulouse, Sarlat, Quimper…

Réduction maximale sur 4 ans (400 000 €)

120 000 €

Mécanisme fiscal

Comment fonctionne la loi Malraux ?

Engagement de location · le bien doit être loué nu, à titre de résidence principale, pendant 9 ans dans les 12 mois suivant l'achèvement des travaux. Aucun plafond de loyer ni de ressources du locataire n'est imposé.

Hors plafond niches fiscales · contrairement aux réductions plafonnées (FIP, FCPI, dons aux œuvres…), la réduction Malraux n'entre pas dans le plafond de 10 000 €/an. Levier puissant pour les hauts revenus déjà saturés en niches fiscales classiques.

Report d'excédent limité · l'excédent éventuel est reportable sur les 3 années suivantes. Au-delà, la fraction non utilisée est définitivement perdue. Le dispositif vise donc des contribuables avec un impôt annuel d'au moins 20 000 € à 30 000 €.

Contrôle ABF et délais · les travaux sont autorisés par arrêté préfectoral et supervisés par un Architecte des Bâtiments de France. Délai maximum de réalisation : 4 ans à compter de la délivrance du permis de construire.

Caractéristique

SPR-PVAP

SPR-PSMV

Taux de réduction

22 %

30 %

Plafond travaux 4 ans

400 000 €

Réduction max

88 000 €

120 000 €

Engagement location

9 ans nu

Plafond loyer / ressources

Aucun

Report excédent

3 ans max

Niches fiscales

Hors plafond

Information indicative, non contractuelle.

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Je recommande la société LCP Partners. Je remercie particulièrement Aurore qui a su répondre à mes attentes. Je salue son professionnalisme, son dévouement et sa disponibilité à toute heure.

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Foire aux questions

Tout savoir sur la loi Malraux

Qu'est-ce que la loi Malraux en 2026 ?

La loi Malraux, créée en 1962 par le ministre de la Culture André Malraux, est un dispositif de défiscalisation immobilière qui ouvre droit à une réduction d'impôt sur le revenu de 22 % à 30 % du montant des travaux de restauration d'un bien situé en Site Patrimonial Remarquable (SPR).

Le plafond de travaux éligibles est de 400 000 € sur 4 ans, soit jusqu'à 120 000 € de réduction maximum (en zone PSMV à 30 %).
Le dispositif est hors plafonnement global des niches fiscales.

Quels sont les taux Malraux 2026 ?

Deux taux selon la zone :

30 % pour les biens en SPR couverts par un Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV), zones les plus protégées du patrimoine français : Vieux-Lyon, Vieux-Bordeaux, Vieux-Avignon, Marais à Paris, etc.

22 % pour les biens en SPR couverts par un Plan de Valorisation de l'Architecture et du Patrimoine (PVAP), généralement les centres anciens de villes moyennes (Dijon, Beaune, Reims, Tours…).

L'éligibilité des zones QAD (Quartiers Anciens Dégradés) et NPNRU (Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain) a pris fin au 31 décembre 2024 et n'a pas été prorogée.

Quelles sont les conditions d'éligibilité ?

Le bien doit être situé en SPR avec PSMV ou PVAP approuvé, vérifiable en mairie ou auprès de la DRAC.
Les travaux de restauration sont supervisés par un Architecte des Bâtiments de France (ABF) et autorisés par arrêté préfectoral.

Le bien doit être loué nu, à titre de résidence principale, pendant 9 ans dans les 12 mois suivant l'achèvement des travaux. Aucun plafond de loyer ni de ressources du locataire n'est imposé.
Le délai de réalisation des travaux est de 4 ans maximum à partir du permis de construire.

Quel est le report d'imposition en cas d'excédent ?

Si la réduction d'impôt Malraux dépasse l'impôt dû sur une année, l'excédent est reportable sur les 3 années suivantes. Au-delà, la fraction non utilisée est définitivement perdue.

La loi Malraux est donc particulièrement adaptée aux contribuables fortement imposés (TMI ≥ 30 %, impôt annuel d'au moins 20 000 € à 30 000 €).
Pour les impôts plus modestes, il faut étaler les travaux sur 3 ou 4 ans pour optimiser l'imputation et éviter de perdre de la réduction.

Pour qui la loi Malraux est-elle particulièrement intéressante ?

La loi Malraux convient aux contribuables fortement imposés (TMI 41 % ou 45 %, impôt annuel ≥ 25 000 €) qui souhaitent :

- investir dans l'immobilier patrimonial (centres historiques, biens d'exception)
, bénéficier d'une défiscalisation hors plafond niches (cumulable avec PER, assurance vie)
, diversifier hors des dispositifs de défiscalisation neuf désormais éteints
, préparer une transmission de qualité (immobilier patrimonial restauré)

Pour les patrimoines plus modestes, le déficit foncier ou le LMNP sont souvent plus efficaces.

Comment LCP Partners accompagne-t-il un investissement Malraux ?

Notre cabinet CGP indépendant à Dijon analyse votre capacité d'investissement, votre impôt annuel et votre stratégie patrimoniale globale, vérifie l'éligibilité du programme (zone PSMV/PVAP, conformité ABF, qualité du promoteur), chiffre la réduction d'impôt nette sur 4 ans avec optimisation du calendrier de versement, et anticipe la revente après l'engagement de 9 ans.

L'analyse est gratuite et sans engagement : prendre rendez-vous.

Conformité Loi Hoguet, Information réglementaire

Avertissement, Investissement Loi Malraux

Risque marché et risque travaux. Investissement de niche dans des immeubles situés en Site Patrimonial Remarquable (SPR) couvert par un Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV) ou un Plan de Valorisation de l'Architecture et du Patrimoine (PVAP). Travaux de restauration soumis à l'agrément de l'Architecte des Bâtiments de France (ABF) : aléas chantier, surcoûts, allongement des délais. Marché secondaire limité à la revente.
Engagement de location nue 9 ans. Obligation de louer le bien nu à usage d'habitation principale pendant 9 ans à compter de l'achèvement des travaux. Le locataire ne peut être ni un membre du foyer fiscal, ni un ascendant ou descendant de l'investisseur. Revente, vacance prolongée ou non-respect de l'engagement entraîne remise en cause de la réduction d'impôt.
Réduction d'impôt hors plafonnement des niches. Réduction d'impôt de 22 % (PVAP) ou 30 % (PSMV) des dépenses de restauration éligibles, dans la limite de 400 000 € de travaux sur 4 années consécutives. Réduction non soumise au plafonnement global des avantages fiscaux de 10 000 €/an. Conditions cumulatives : agrément ABF, opération de restauration complète de l'immeuble, engagement de location 9 ans.

Document à caractère informatif non contractuel.
Activité d'intermédiation immobilière régie par la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 (loi Hoguet). LCP Partners est titulaire de la carte professionnelle « Transactions sur immeubles et fonds de commerce » CPI 2102 2018 000 024 318 délivrée par la CCI de Côte-d'Or.
Tout investissement nécessite un conseil personnalisé écrit. Voir nos avertissements complets.