Loi Malraux

LOI MALRAUX

INVESTISSEZ DANS L’IMMOBILIER LOCATIF EN LOI MALRAUX

La loi MALRAUX constitue sans nul doute le dispositif fiscal le plus ancien du paysage légal français. En effet, ce dispositif est en vigueur depuis 1962, une longévité qui s’explique par le fondement de cette mesure, à savoir encourager les contribuables à rénover et donc financer la rénovation des monuments historiques, ce qui est d’autant plus important que le territoire français est doté d’un patrimoine d’exception, reconnu à l’échelle mondiale.

La motivation principale donnant naissance à ce dispositif date donc des années 1960. À cette époque, la France connaît une période de transformations et de mutations profondes de son économie, mais également de son architecture, afin de pallier à de nouveaux besoins. De ce fait, durant cette période, une quantité pléthorique de projets de bureaux, de centres commerciaux, d’organisations de services voient le jour. C’est également à cette période que la grande distribution connaît son essor. Face à cette dynamique, André MALRAUX, Ministre de la Culture de l’époque a voulu conserver l’intégrité du patrimoine immobilier national, ainsi que celle des zones environnantes à ces différents trésors architecturaux.

La structure de la loi MALRAUX :

La loi MALRAUX représente donc un dispositif de défiscalisation visant à protéger le patrimoine immobilier français en encourageant les travaux de rénovation. Il permet ainsi de faire profiter aux contribuables investisseurs d’un avantage fiscal très conséquent, en direction des contribuables ayant une très forte fiscalité.

Ce dispositif, à l’instar de ses jeunes équivalents, a donc défini des zones au-delà desquelles les biens fonciers ne sont pas éligibles à ce dispositif. Ainsi, deux zones sont distinguées par l’État français, les sites patrimoniaux remarquables avec plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine (PVAP) et les sites patrimoniaux remarquables avec plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine ainsi qu’un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV). À noter qu’en ce qui concerne ces deux différentes zones le taux de défiscalisation ne sera pas le même.

De plus, tout investissement réalisé avec comme finalité la loi MALRAUX doit répondre à certains critères, au-delà de la simple localisation géographique que sont :

  • Une autorisation spéciale doit être délivrée par le Préfet avant le commencement des travaux ;
  • Les travaux de rénovation sont obligatoirement suivis par les Architectes de Bâtiments de France,
  • La défiscalisation MALRAUX est plafonnée à un montant de 400 000 € de travaux sur 4 années consécutives ;
  • La location du bien doit prendre effet dans les 12 mois à compter l’achèvement des travaux ;
  • Le logement doit être loué nu, à usage de résidence principale, et ce, pour une durée minimale de 9 ans ;
  • La réduction d’impôt acquise est répartie sur la période de paiement des travaux et ne peut dépasser 3 ans.

En somme, malgré un caractère élitiste, la loi MALRAUX est, à l’image de ses pendants Pinel et LMNP Censi-Bouvard, un dispositif fiscal lié à l’investissement immobilier locatif et qui, sous certaines conditions ouvre droit à des réductions d’impôt, des réductions très conséquentes.

Un point sur la fiscalité :

Depuis le 1er janvier 2009, la loi MALRAUX a connu une évolution importante, en effet, le mécanisme ne repose plus sur une déduction d’impôt mais sur une réduction d’impôt. Une réduction qui se soustrait donc directement à l’impôt à payer par le contribuable. À noter que cette réduction correspond à un pourcentage défini, en fonction de la zone du bien, du montant des travaux effectués dans une limite de 400 000 € sur 4 ans, soit 100 000 € par an. Vous trouverez ci-dessous un tableau récapitulatif de la fiscalité du dispositif fiscal MALRAUX :

Zone Malraux Taux de défiscalisation Plafond des travaux sur 4 ans Temps de répartition de la réduction d’impôt Délai de report d’un éventuel surplus
PVAP 22 % 400 000 € 3 ans 4 ans
PSMV 30 % 400 000 € 3 ans 4 ans

Le régime fiscal de la loi MALRAUX est par conséquent accessible à tout contribuable réalisant un investissement éligible et respectant ensuite les critères d’éligibilité du dispositif. Toutefois, comme évoque précédemment, il s’agit d’un dispositif élitiste, qui concerne les contribuables étant dont le taux taux marginal d’imposition est a minima de 30%.

Certaines conditions sont plus strictes qu’a l’accoutumé dans le sens où il est strictement interdit de louer le bien à un membre de son foyer fiscal ainsi qu’à l’un de ses descendants ou ascendants y compris si ce dernier ne fait pas partie du même foyer fiscal. Le contribuable investisseur se verra accorder un délai de vacance par les autorités fiscales s’il est en mesure d’attester et de prouver une recherche active de locataire résident.

Le cas spécifique des SCPI MALRAUX :

Comme évoque auparavant, ce type d’investissement peut revêtir un caractère élitiste. Toutefois, des Sociétés Civiles de Placement Immobiliers (SCPI) MALRAUX existent dorénavant. Les règles sont s’en voient légèrement modifiées. En effet, lorsqu’il y a acquisition de parts de SCPI MALRAUX, une durée d’engagement de 15 ans s’applique quant à la durée de détention des parts.

Ces SCPI spécifiques, ont un fonctionnement intégralement similaire à un investisseur particulier, ce qui s’explique par le fait que ces sociétés ne font que regrouper divers investisseurs mais profitent du même dispositif fiscal que pourrait le faire chacun d’entre eux. L’objectif majeur étant de rendre cela plus accessible et de mutualiser les risques.

Les SCPI MALRAUX présentent donc de nombreux avantages, à savoir :

  • Une défiscalisation envisageable dès 5 000 € d’investissement ;
  • Une réduction de l’impôt applicable dès l’année de souscription ;
  • Profiter d’un mécanisme fiscal on ne peut plus avantageux en omettant le caractère élitiste initialement attribué à ce dispositif MALRAUX.

À noter que cette réduction d’impôt s’applique bien évidemment sur la quote-part des travaux affectés au montant global des travaux. En somme, plus vos parts au sein de ces SCPI sont nombreuses, plus votre quote-part sera conséquente et plus votre réduction d’impôt sera importante.

En résumé :

Vous l’aurez compris, la loi MALRAUX est un dispositif très intéressant d’un point de vue fiscal, permettant d’allier sécurité, rendement, et optimisation fiscale, avec l’aspect sécuritaire que représente l’immobilier. D’autant plus qu’il s’agit là d’investissements fonciers qui sortent de l’ordinaire d’un point de vue qualitatif, du moins concernant le cadre et le secteur environnant soigneusement sélectionnés par l’État et jouissant d’une attention et d’une préservation particulière de la part de cet acteur institutionnel.

Avec un atout indéniable qu’est l’indépendance dans ses fonctions, le Cabinet LCP Partners est bien entendu à votre disposition pour partager son expertise. Le Cabinet LCP Partners, vous garantit le meilleur pour votre stratégie patrimoniale.

Le présent document ne constitue pas une recommandation d’investissement personnalisée. Conformément à la réglementation, toute souscription devra être précédée d’une évaluation de votre expérience, votre situation et vos objectifs. Il est recommandé avant tout investissement de lire attentivement les prospectus et documents tenus à votre disposition par votre consultant.

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