Acheter la nue-propriété d'un logement à Lyon, c'est payer environ 60 à 70 % de sa valeur, le temps qu'un bailleur social en détienne l'usufruit, en général 15 à 20 ans. Pendant cette période, vous ne percevez aucun loyer, ne payez ni taxe foncière ni charges de gestion, et le bien sort de votre IFI. Les intérêts d'emprunt se déduisent de vos autres revenus fonciers. À l'échéance, vous récupérez la pleine propriété sans impôt. Le placement convient à qui prépare sa retraite ou sa transmission et n'a pas besoin de revenus.
Lyon est un marché cher, où les rendements locatifs classiques sont faibles. La nue-propriété permet d'y investir avec une décote, sans gestion et sans impôt pendant la durée du démembrement. Voici comment elle fonctionne.
Quel est le principe ?
La propriété du logement est partagée pour une durée fixe :
- L'usufruit est acquis par un bailleur social, qui loue le logement à des ménages sous conditions de ressources et en perçoit les loyers. C'est l'usufruit locatif social, encadré par le code de la construction, pour 15 ans au moins, souvent 20 ans. La Métropole de Lyon a retenu 20 ans pour son opération pilote.
- La nue-propriété est achetée par l'investisseur, avec une décote qui représente les loyers dont il se prive : de l'ordre de 30 à 40 % de la valeur du bien.
À l'échéance, l'usufruit s'éteint et vous devenez plein propriétaire, sans impôt, selon la procédure de fin de convention prévue par le code de la construction (information du locataire, proposition de bail ou relogement). Vous pouvez alors habiter le logement, le louer ou le vendre.
La fiscalité
- Pas de revenus : aucun loyer, donc aucun impôt sur le revenu ni prélèvements sociaux.
- Pas de taxe foncière ni de charges de gestion, supportées par l'usufruitier.
- IFI : c'est l'usufruitier qui déclare le bien ; le nu-propriétaire n'a rien à déclarer.
- Intérêts d'emprunt : déductibles de vos autres revenus fonciers. Le déficit éventuel s'impute sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
| Poste | Pendant l'usufruit locatif social |
|---|---|
| Décote à l'achat | De l'ordre de 30 % à 40 % de la valeur du bien |
| Loyers, impôt sur le revenu, prélèvements sociaux | Aucun |
| Taxe foncière et charges de gestion | Supportées par l'usufruitier |
| IFI | Le bien est déclaré par l'usufruitier |
| Intérêts d'emprunt | Déductibles des autres revenus fonciers, déficit reportable 10 ans |
Pour qui ?
- Les foyers fortement imposés, qui ne veulent pas de revenus supplémentaires imposés à 41 % ou 45 %.
- Les redevables de l'IFI, ou proches du seuil.
- La préparation de la retraite : un logement libre et sans dette à l'échéance.
- La transmission : la nue-propriété peut être achetée directement par les enfants, ou démembrée entre parents et enfants.
Quels points de vigilance ?
- La liquidité : revendre avant l'échéance est possible, mais le marché est étroit.
- Le prix : comparez la valeur en pleine propriété retenue par le promoteur aux prix du quartier.
- L'état du bien à l'échéance : lisez la convention sur les travaux et la remise en état.
- Le marché dans 15 ou 20 ans : la valeur finale n'est pas garantie. À Lyon, l'encadrement des loyers, en vigueur depuis novembre 2021, prend fin en novembre 2026 sauf prolongation, que le Parlement examine à l'automne 2026.
Cet article est une information générale. Il ne constitue pas un conseil personnalisé : toute décision suppose l'examen préalable de votre situation.
Sources : BOFiP, IFI et biens démembrés ; BOFiP, intérêts d'emprunt du nu-propriétaire ; Métropole de Lyon, usufruit locatif social (2023) ; ANIL, encadrement des loyers ; code de la construction et de l'habitation, art. L253-1 et suivants.
Questions fréquentes
Quelle décote pour une nue-propriété ?+
De l'ordre de 30 à 40 % de la valeur du bien pour un démembrement de 15 à 20 ans. Elle représente les loyers dont se prive le nu-propriétaire.
La nue-propriété est-elle soumise à l'IFI ?+
Non : en usufruit locatif social, c'est l'usufruitier qui déclare le bien. Le nu-propriétaire n'a rien à déclarer.
Peut-on déduire les intérêts d'emprunt ?+
Oui, des autres revenus fonciers. Le déficit éventuel s'impute sur les revenus fonciers des 10 années suivantes, pas sur le revenu global.
Que se passe-t-il à la fin du démembrement ?+
L'usufruit s'éteint et vous devenez plein propriétaire, sans impôt. Vous pouvez occuper, louer ou vendre le logement.
