LMNP : des revenus locatifs à fiscalité quasi-neutre

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel s'applique aux particuliers louant un bien meublé dès lors qu'au moins l'une de ces deux conditions est remplie : recettes annuelles du foyer fiscal inférieures à 23 000 €, ou recettes inférieures à 50 % des revenus d'activité du foyer.
Le franchissement cumulatif des deux seuils entraîne la bascule en LMP (Loueur en Meublé Professionnel), avec un régime social et fiscal différent.

Les loyers sont imposés en BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), avec deux régimes possibles : Micro-BIC (abattement 50 % en location longue durée, plafond 77 700 €) ou Régime réel (amortissement du bâti et du mobilier).

Le régime réel est presque toujours plus avantageux dès que les charges (intérêts d'emprunt, taxe foncière, copropriété, gestion) plus l'amortissement (~4 %/an du bâti) dépassent l'abattement forfaitaire de 50 %.

Pour un bien financé à crédit ou avec travaux, il permet souvent de ramener le revenu imposable à zéro pendant 10 à 15 ans.
Le Micro-BIC reste pertinent uniquement pour des biens sans crédit, sans charges et sans amortissement à valoriser.

L'amortissement comptable consiste à déduire chaque année une fraction du prix du bien (~4 %/an du bâti hors terrain, sur 25 à 30 ans) et du mobilier (~14 %/an sur 7 ans).
Cette déduction non décaissée crée un déficit comptable qui annule l'impôt sur les loyers.

Depuis le 15 février 2025, tous les amortissements admis en déduction (bâti et mobilier) sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente.
Seuls les amortissements réputés différés (ARD), jamais effectivement déduits du résultat fiscal, échappent à cette réintégration. Exception : les résidences services sous bail commercial (étudiantes, seniors, EHPAD) conservent l'ancien régime sans réintégration.
Les abattements pour durée de détention restent applicables.

Trois évolutions majeures :

1. Prélèvements sociaux LMNP portés de 17,2 % à 18,6 % (CSG +1,4 point), LFSS 2026, rétroactif aux revenus 2025 déclarés au printemps 2026. Confirmé par impots.gouv.fr. Les revenus fonciers (location nue) et les plus-values immobilières restent à 17,2 %. Les LMP affiliés SSI échappent à ces prélèvements.
2. Loi Le Meur : meublés de tourisme non classés, abattement Micro-BIC ramené de 50 % à 30 %, plafond de 77 700 € à 15 000 €. Meublés classés (étoiles Atout France) : 50 % / 77 700 € préservés.
3. Réintégration de tous les amortissements admis en déduction (bâti et mobilier) dans la plus-value à la revente. Seuls les ARD échappent ; les résidences services sous bail commercial sont totalement exonérées.

La location longue durée classique (étudiant, mobilité, bail meublé standard) conserve l'ensemble de ses avantages : Micro-BIC 50 % à 77 700 € et régime réel avec amortissement complet.

Ce n'est pas obligatoire mais fortement recommandé. Le régime réel implique une comptabilité commerciale complète : bilan, compte de résultat, tableau d'amortissement, liasse fiscale (formulaire 2031 + annexes 2033).
Un expert-comptable spécialisé LMNP coûte généralement 800 à 1 500 €/an, intégralement déductible des revenus BIC.

Note : la réduction d'impôt OGA/CGA équivalente aux 2/3 des frais de comptabilité (anciennement plafonnée à 915 €) a été supprimée par la LF 2024.
Les honoraires restent toutefois pleinement déductibles.

Notre cabinet CGP indépendant à Dijon analyse votre situation fiscale (TMI, autres revenus fonciers ou meublés), arbitre entre Micro-BIC et régime réel, sélectionne les programmes LMNP adaptés (résidences services premium, biens diffus avec emplacement vérifié), recommande un expert-comptable spécialisé pour le suivi annuel, et chiffre précisément le rendement net après impôt sur 10 ans.

L'analyse est gratuite et sans engagement : prendre rendez-vous.