Le dispositif Jeanbrun (statut du bailleur privé), entré en vigueur le 21 février 2026 dans le cadre de la loi de finances 2026, est aujourd'hui la référence pour tout nouvel investissement locatif neuf en location nue. Il repose sur un mécanisme d'amortissement comptable du bien, sans restriction de zonage.
Le dispositif Jeanbrun, référence actuelle du locatif neuf
Le dispositif Jeanbrun, entré en vigueur le 21 février 2026, repose sur un mécanisme d'amortissement comptable du bien et de certains frais, déductible des revenus fonciers, pour les bailleurs qui louent en location nue. Il ne s'applique pas uniquement dans des zones géographiques tendues, ce qui élargit sensiblement le champ des biens éligibles par rapport aux anciens dispositifs de défiscalisation locative.
Concrètement, le gain fiscal dépend de la durée d'amortissement retenue et du niveau des loyers perçus, plutôt que d'un taux de réduction d'impôt fixé à l'avance selon la durée d'engagement. C'est un changement de logique complet : l'avantage se construit dans la durée, au fil de la déclaration des revenus fonciers, plutôt que d'être acquis dès la signature.
L'objectif affiché par le gouvernement est de créer 50 000 logements locatifs supplémentaires par an. Pour l'investisseur, cela se traduit par un cadre fiscal plus stable dans le temps, mais qui demande une vraie simulation chiffrée avant d'engager un achat, plutôt qu'une lecture rapide d'un taux de réduction affiché en brochure.
Faut-il investir dans le neuf en 2026 ?
Les programmes neufs ne sont plus soutenus artificiellement par une défiscalisation calculée à l'avance, ce qui rapproche progressivement les prix de vente de la réalité du marché locatif local. C'est plutôt une bonne nouvelle pour l'investisseur qui recherche un rendement réel plutôt qu'un avantage fiscal théorique déconnecté du marché.
Le dispositif Jeanbrun n'est qu'une option parmi d'autres. Le statut LMNP conserve son mécanisme d'amortissement en location meublée, malgré la réintégration de l'amortissement dans le calcul de la plus-value depuis 2025. Le déficit foncier reste pertinent pour un bien ancien à rénover, notamment sur les passoires énergétiques, avec un objectif politique clairement affiché de rénovation du parc existant.
Le bon choix dépend moins du dispositif à la mode que de votre situation fiscale, de votre horizon de détention et de votre capacité à gérer un bien locatif dans la durée. Une comparaison chiffrée entre Jeanbrun, LMNP et déficit foncier, sur votre cas précis, reste le seul moyen de trancher sereinement.
