Louer nu, c'est percevoir des revenus fonciers : abattement de 30 % au micro-foncier jusqu'à 15 000 € de loyers, ou déduction des charges au réel avec un déficit foncier imputable sur le revenu global. Louer meublé, c'est percevoir des bénéfices industriels et commerciaux : abattement de 50 % au micro-BIC, ou amortissement du bien au réel, qui efface souvent l'impôt. En contrepartie, les loyers meublés supportent 18,6 % de prélèvements sociaux contre 17,2 %, et les amortissements alourdissent la plus-value depuis 2025.
Le même logement peut être loué nu ou meublé. Ce choix change la fiscalité, le bail, la gestion et la revente. Voici les différences, chiffres de 2026 à l'appui.
Quels régimes simplifiés ?
- Location nue, micro-foncier : jusqu'à 15 000 € de loyers annuels, abattement forfaitaire de 30 %.
- Location meublée, micro-BIC : abattement de 50 %, jusqu'à 77 700 € de recettes pour les revenus 2025 et 83 600 € pour les revenus 2026. Un meublé de tourisme non classé est limité à 30 % d'abattement et 15 000 € de recettes.
| Critère | Location nue | Location meublée |
|---|---|---|
| Régime simplifié | Micro-foncier : abattement de 30 % jusqu'à 15 000 € de loyers | Micro-BIC : abattement de 50 % jusqu'à 77 700 € (revenus 2025) ou 83 600 € (revenus 2026) |
| Régime réel | Charges réelles ; déficit foncier imputable jusqu'à 10 700 € (21 400 € pour certaines rénovations énergétiques) | Charges réelles et amortissement du bâti, du mobilier et des travaux |
| Prélèvements sociaux | 17,2 % | 18,6 % |
| Plus-value | Régime des particuliers | Régime des particuliers, amortissements réintégrés depuis le 15 février 2025 |
| Durée du bail | 3 ans | 1 an (9 mois pour un étudiant) |
| Dépôt de garantie | 1 mois de loyer | 2 mois de loyer |
À loyers égaux, le meublé au micro-BIC laisse donc une base imposable plus faible que le nu au micro-foncier.
Deux régimes réels
En location nue, vous déduisez les charges réelles : intérêts d'emprunt, travaux, taxe foncière, assurance, gestion. Si elles dépassent les loyers, le déficit foncier s'impute sur votre revenu global jusqu'à 10 700 € par an, 21 400 € pour certaines rénovations énergétiques payées jusqu'à fin 2027. Le logement doit alors rester loué trois ans.
En location meublée, vous déduisez les mêmes charges et, surtout, l'amortissement du bâti, du mobilier et des travaux. L'amortissement ne peut pas créer de déficit, mais l'excédent se reporte sans limite de durée. Le déficit issu des autres charges ne s'impute que sur des revenus de location meublée, pendant dix ans. Résultat fréquent : aucun impôt sur les loyers pendant de nombreuses années.
Prélèvements sociaux et plus-value
- Prélèvements sociaux : 17,2 % sur les revenus fonciers, 18,6 % sur les revenus de location meublée non professionnelle depuis la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026.
- Plus-value : les deux régimes relèvent de la plus-value des particuliers, avec abattements pour durée de détention. Mais en meublé, pour les cessions depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits sont réintégrés : ils réduisent le prix d'acquisition et augmentent la plus-value, sauf pour les résidences étudiantes, seniors et médico-sociales.
Bail, gestion, statut : quelles différences ?
- Durée du bail : trois ans en nu, un an en meublé (neuf mois pour un étudiant).
- Dépôt de garantie : un mois de loyer en nu, deux mois en meublé.
- Équipement : le meublé doit comporter la liste minimale fixée par décret (literie, cuisine équipée, rangements, luminaires).
- Formalités : le loueur meublé s'immatricule sur le guichet unique des entreprises et paie la cotisation foncière des entreprises.
- Statut : au-delà de 23 000 € de recettes par an, si elles dépassent vos autres revenus d'activité, vous devenez loueur professionnel, avec un régime social et fiscal différent.
Le meublé rapporte souvent un loyer plus élevé, au prix d'une rotation plus forte et d'une gestion plus exigeante. Le nu convient à une gestion simple et à un investisseur qui a d'autres revenus fonciers ou des travaux à déduire. Pour un logement neuf ou rénové, le dispositif Jeanbrun ajoute depuis 2026 un amortissement à la location nue.
Sources : service-public.fr, location meublée ; articles 32, 50-0, 150 VB et 156 du Code général des impôts ; loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025 de financement de la sécurité sociale pour 2026.
Cet article est une information générale : il ne constitue pas un conseil personnalisé. Les placements évoqués comportent un risque de perte en capital ; les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Questions fréquentes
Quel régime est le plus avantageux, nu ou meublé ?+
Le meublé l'est souvent pendant la détention, grâce à l'abattement de 50 % ou à l'amortissement. Le nu peut l'emporter avec d'importants travaux déductibles ou une revente proche, car les amortissements du meublé alourdissent la plus-value.
Quel est le seuil du micro-foncier ?+
15 000 € de loyers annuels, avec un abattement de 30 %. Au-delà, le régime réel s'applique.
Quels prélèvements sociaux sur une location meublée ?+
18,6 % pour la location meublée non professionnelle depuis la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026, contre 17,2 % pour les revenus fonciers.
Peut-on passer d'une location nue à une location meublée ?+
Oui, à la fin du bail ou d'un commun accord avec le locataire, en équipant le logement du mobilier obligatoire et en s'immatriculant comme loueur meublé.
