À crédit, les intérêts d'emprunt s'ajoutent aux charges déductibles au régime réel et votre épargne reste disponible. Mais l'effet de levier ne joue que si la rentabilité nette du bien dépasse le coût total du crédit, soit environ 3,3 à 3,7 % selon la durée en septembre 2026, assurance en plus. Payer comptant supprime ce risque et le taux d'effort, au prix d'un capital immobilisé. Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans la plus-value à la revente, sauf en résidence étudiante, senior ou médico-sociale.
La question revient à chaque projet de location meublée non professionnelle : faut-il mobiliser son épargne ou emprunter ? La réponse ne tient pas à un principe, mais à trois chiffres propres à votre projet : la rentabilité nette du bien, le coût réel du crédit et ce que rapporterait ailleurs le capital que vous n'engagez pas.
Qu'est-ce qui change fiscalement entre cash et crédit ?
Au régime réel, les charges effectives sont déductibles des loyers : charges de copropriété, taxe foncière, assurance, frais de gestion et, en cas de crédit, les intérêts d'emprunt, l'assurance emprunteur et les frais de garantie. S'y ajoute l'amortissement du bâti (hors terrain), du mobilier et des frais d'acquisition.
Un point est souvent mal compris : l'amortissement ne peut pas créer de déficit. La part qui excède le résultat se reporte sans limite de durée sur les bénéfices suivants. Le déficit issu des autres charges, lui, ne s'impute que sur des bénéfices de location meublée non professionnelle, pendant dix ans.
Conséquence pratique : sur un bien payé comptant, l'amortissement suffit souvent à neutraliser l'impôt pendant de longues années. À crédit, les intérêts s'ajoutent à des charges qui annulent déjà le résultat imposable. L'avantage fiscal des intérêts est donc plus faible en LMNP qu'en location nue, où il réduit directement le revenu foncier. L'argument fiscal ne suffit pas à justifier l'emprunt : c'est l'effet de levier qui doit le faire.
Au micro-BIC, la question ne se pose pas : l'abattement forfaitaire de 50 % remplace toutes les charges, intérêts compris. Il s'applique jusqu'à 77 700 € de recettes pour les revenus 2025 et 83 600 € pour les revenus 2026.
L'effet de levier : quand il fonctionne, quand il se retourne
Prenons un bien de 200 000 €, frais compris, qui dégage 8 000 € de loyers nets de charges par an, soit une rentabilité nette de 4 %.
| Durée | Taux moyen |
|---|---|
| 15 ans | 3,14 % |
| 20 ans | 3,27 % |
| 25 ans | 3,35 % |
- Payé comptant : 8 000 € par an, sans effort d'épargne, mais 200 000 € immobilisés.
- Financé sur 20 ans à 3,5 % : 1 160 € de mensualité, soit 13 919 € par an, plus environ 600 € d'assurance emprunteur. L'effort d'épargne est d'environ 6 500 € par an les premières années, et le coût total des intérêts atteint 78 381 €.
Le levier existe si le bien rapporte plus que ce que coûte l'argent emprunté. Ici, 4 % de rentabilité nette face à environ 3,8 % de coût total (taux et assurance) : l'écart est de deux dixièmes de point. Une vacance locative, une hausse de charges ou une renégociation du bail commercial suffisent à l'annuler. Avec une rentabilité de 5 %, le raisonnement change.
Repère de marché : en août 2026, l'Observatoire Crédit Logement/CSA relevait des taux moyens de 3,14 % sur 15 ans, 3,27 % sur 20 ans et 3,35 % sur 25 ans, hors assurance, avec une remontée à la rentrée.
Payer comptant : les cas où c'est le bon choix
- À l'approche de la retraite, quand l'objectif est un revenu complémentaire immédiat, sans mensualité à couvrir.
- Quand le taux d'effort est déjà élevé : les banques appliquent la norme du HCSF, soit 35 % de taux d'effort maximum et 25 ans de durée (27 ans dans le neuf avec différé).
- Quand le capital dort sur des supports peu rémunérés : Livret A à 1,7 % depuis le 1er août 2026, fonds euros à 2,6 % en moyenne en 2025.
La contrepartie est la liquidité : un bien meublé, surtout en résidence gérée, se revend plus lentement qu'on ne rachète une assurance vie.
Emprunter : les cas où c'est le bon choix
- Quand la rentabilité nette dépasse nettement le coût du crédit, marge de sécurité comprise.
- Pour garder une épargne disponible et la placer sur un horizon différent.
- Dans une logique de transmission : en cas de décès, l'assurance emprunteur rembourse le capital restant dû à hauteur de la quotité assurée. Les héritiers reçoivent le bien libéré de la dette.
Une voie médiane consiste à apporter une partie du prix pour ramener la mensualité au niveau des loyers. Le levier est plus faible, mais le projet se finance presque seul.
La revente : l'effet de la réintégration des amortissements
Depuis la loi de finances pour 2025, applicable aux cessions réalisées à partir du 15 février 2025, les amortissements déduits pendant la détention viennent réduire le prix d'acquisition retenu pour calculer la plus-value (article 150 VB du CGI). La plus-value imposable augmente d'autant. Les abattements pour durée de détention s'appliquent toujours : exonération d'impôt sur le revenu après 22 ans, de prélèvements sociaux après 30 ans. Les résidences étudiantes, les résidences seniors et les établissements médico-sociaux (dont les Ehpad) échappent à cette réintégration.
Ce changement ne départage pas le cash et le crédit, mais il allonge l'horizon à viser. Un LMNP se pense sur 15 à 25 ans, pas sur 8.
Pendant la détention, n'oubliez pas les prélèvements sociaux : les bénéfices de location meublée non professionnelle supportent 18,6 % depuis la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026.
Sources : article 150 VB du Code général des impôts (loi n° 2025-127 du 14 février 2025, art. 84) ; service-public.gouv.fr, location meublée ; Observatoire Crédit Logement/CSA, août 2026 ; recommandation du HCSF sur l'octroi de crédit immobilier ; loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025 (LFSS 2026), art. 12.
Cet article est une information générale : il ne constitue pas un conseil personnalisé. Les placements évoqués comportent un risque de perte en capital ; les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Questions fréquentes
Les intérêts d'emprunt sont-ils déductibles en LMNP ?+
Oui, au régime réel, avec l'assurance emprunteur et les frais de garantie. Au micro-BIC, non : l'abattement forfaitaire de 50 % remplace toutes les charges. Comme l'amortissement neutralise souvent déjà le résultat, l'économie d'impôt liée aux intérêts est souvent plus faible qu'on ne le pense.
Peut-on emprunter pour un LMNP après 60 ans ?+
C'est possible, mais la banque applique les mêmes normes (35 % de taux d'effort, 25 ans maximum) et l'assurance emprunteur coûte plus cher avec l'âge. Une durée plus courte ou un apport partiel rendent souvent le financement plus cohérent.
Que se passe-t-il au décès si le bien est financé à crédit ?+
L'assurance emprunteur rembourse le capital restant dû à hauteur de la quotité assurée. Les héritiers reçoivent le bien sans la dette correspondante, ce qui fait du crédit un outil de transmission.
La réintégration des amortissements rend-elle le LMNP moins intéressant ?+
Elle alourdit l'impôt sur la plus-value en cas de revente avant 22 ou 30 ans. L'amortissement garde son intérêt pendant la détention, et les résidences étudiantes, seniors et médico-sociales ne sont pas concernées. Le LMNP reste pertinent sur un horizon long. Prenez rendez-vous pour chiffrer votre cas.
