L'université Bourgogne Europe comptait 28 855 étudiants sur son site de Dijon au 15 janvier 2026, et ses effectifs progressent. Le Crous y loue environ 2 900 logements, soit de quoi loger un étudiant sur dix. Acheter un logement en résidence services étudiante, c'est louer à un exploitant par bail commercial et être imposé en location meublée (LMNP). Trois points décident de la réussite : la solidité de l'exploitant, les clauses du bail et le prix d'achat. Depuis 2025, la réintégration des amortissements dans la plus-value n'épargne que certaines résidences : à vérifier avant d'acheter.
Dijon attire chaque année davantage d'étudiants, et le Crous ne loge qu'une petite partie d'entre eux. La résidence services étudiante est une façon d'investir sur ce besoin sans gérer de locataires. Encore faut-il bien choisir la résidence, et connaître les règles fiscales de 2026.
Quelle demande à Dijon ?
- 28 855 étudiants sur le site dijonnais de l'université Bourgogne Europe au 15 janvier 2026, sur 34 108 pour l'ensemble de l'université, dont les effectifs ont progressé de 2,6 % en un an. S'y ajoutent les écoles hors université.
- Environ 2 900 logements Crous répartis dans 8 résidences, dont Montmuzard (1 049 logements) et Mansart (847). Les loyers Crous vont de 175 € pour une chambre simple à un peu plus de 400 € pour un T1.
| Indicateur | Valeur |
|---|---|
| Étudiants sur le site dijonnais de l'université Bourgogne Europe | 28 855 au 15 janvier 2026 |
| Effectifs de l'université | 34 108, en hausse de 2,6 % en un an |
| Logements Crous | Environ 2 900, dans 8 résidences |
| Loyers Crous | De 175 € (chambre simple) à un peu plus de 400 € (T1) |
Comment fonctionne une résidence services ?
Vous achetez un studio meublé dans une résidence gérée par un exploitant. Vous lui louez le logement par un bail commercial, et c'est lui qui trouve les étudiants, encaisse leurs loyers et entretient la résidence. Vous percevez un loyer fixé par le bail, que les logements soient occupés ou non, tant que l'exploitant tient ses engagements.
- TVA : l'achat dans le neuf permet de récupérer la TVA si la résidence fournit au moins 3 des 4 services para-hôteliers (petit-déjeuner, ménage, linge, accueil). En contrepartie, le logement doit rester loué dans ces conditions 20 ans, sinon une partie de la TVA est à rembourser.
- Durée du bail : elle dépend du bail signé. Lisez la durée ferme, les conditions de renouvellement, l'indexation des loyers et la répartition des travaux.
La fiscalité LMNP en 2026
- Micro-BIC : abattement de 50 % sur les loyers, jusqu'à 83 600 € de recettes en 2026. Le revenu imposable supporte le barème et 18,6 % de prélèvements sociaux.
- Régime réel : l'amortissement du logement et du mobilier réduit, souvent à zéro, l'impôt sur les loyers pendant de longues années.
- À la revente : depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans la plus-value imposable. La loi prévoit une exception pour les résidences universitaires au sens du code de la construction, les résidences seniors et les établissements médico-sociaux. Toutes les résidences étudiantes privées n'entrent pas dans cette catégorie : demandez au vendeur le statut exact de la résidence et faites-le vérifier.
Pour comparer avec la location nue, voir notre article sur les différences entre revenus fonciers et location meublée.
Les risques à mesurer
- L'exploitant : c'est votre seul locataire. Vérifiez son ancienneté, ses comptes et le taux d'occupation de ses autres résidences.
- Le prix : un studio en résidence neuve se vend souvent plus cher qu'un studio ancien du même quartier. La rentabilité se calcule sur le prix payé, TVA récupérée.
- La revente : elle passe par le marché secondaire des résidences gérées, qui dépend de la santé de l'exploitant. Voir notre article sur ce marché.
L'alternative est le studio meublé classique près du campus ou du tramway, loué directement avec un bail étudiant de 9 mois ou un bail meublé d'un an. Il demande plus de gestion, mais vous gardez la main sur le loyer et sur la revente.
Cet article est une information générale. Il ne constitue pas un conseil personnalisé : toute décision suppose l'examen préalable de votre situation.
Sources : université Bourgogne Europe, chiffres clés 2025-2026 ; Crous Bourgogne-Franche-Comté, logements à Dijon (dépliant 2025) ; service-public.gouv.fr, location meublée ; BOFiP, TVA des locations meublées ; loi n° 2025-127 du 14 février 2025, art. 84.
Questions fréquentes
Combien d'étudiants à Dijon ?+
28 855 étudiants étaient inscrits sur le site de Dijon de l'université Bourgogne Europe au 15 janvier 2026, sans compter les écoles qui n'en dépendent pas.
Quelle fiscalité pour une résidence étudiante en LMNP ?+
Les loyers relèvent des bénéfices industriels et commerciaux : micro-BIC avec 50 % d'abattement jusqu'à 83 600 € de recettes en 2026, ou régime réel avec amortissements.
Les amortissements sont-ils réintégrés à la revente ?+
Oui depuis le 15 février 2025, sauf pour les résidences universitaires au sens du code de la construction, les résidences seniors et les établissements médico-sociaux. Le statut exact de la résidence est à vérifier avant l'achat.
Quel est le principal risque ?+
La défaillance de l'exploitant, qui est votre seul locataire. Sa solidité et les clauses du bail commercial comptent autant que l'emplacement.
