La loi n° 2026-534 du 25 juin 2026, relative à la lutte contre les fraudes sociales et fiscales, a créé l'article 1865-1 du Code civil. Depuis son entrée en vigueur le 27 juin 2026, sans mesure transitoire, toute cession de parts d'une société à prépondérance immobilière (dont les SCI familiales) doit être constatée par un acte authentique ou un acte d'avocat, à peine de nullité.
Le nouveau formalisme des cessions de SCI
Une SCI familiale reste l'un des outils les plus utilisés pour organiser la détention et la transmission d'un patrimoine immobilier entre générations. Elle permet de démembrer la propriété, de fractionner les donations dans le temps et de conserver un contrôle de gestion via la gérance, tout en réduisant progressivement l'assiette taxable. On en recense environ 1,8 million en France.
Jusqu'au 27 juin 2026, céder des parts de SCI ne demandait qu'un simple acte sous signature privée, sans intervention obligatoire d'un tiers. La loi du 25 juin 2026 change radicalement la donne : l'article 1865-1 du Code civil impose désormais un acte authentique, notarié, ou un acte contresigné par un avocat, sous peine de nullité de la cession.
Cette nullité peut être invoquée pendant tout le délai de prescription par toute personne intéressée : un coïndivisaire, un héritier, un créancier, ou l'administration fiscale elle-même. Les opérations déjà engagées avant le 27 juin 2026 et non encore finalisées sont directement concernées, sans aucune mesure transitoire prévue par le texte.
Les pièges à éviter avant de transmettre
La première erreur consiste à sous-évaluer les parts de la SCI au moment de la donation. Une évaluation non étayée par un rapport ou une méthode reconnue expose à un redressement, avec des pénalités qui peuvent s'ajouter aux droits rappelés. L'évaluation doit tenir compte de la valeur réelle des actifs immobiliers détenus, des dettes de la structure et, le cas échéant, d'une décote de minorité ou d'illiquidité.
Le Conseil d'État a par ailleurs confirmé en 2026 un redressement fiscal fondé sur l'article 13.5 du Code général des impôts, à l'occasion d'un apport de l'usufruit temporaire de titres à une SCI sans contrepartie monétaire réelle. Ce type de montage de démembrement, parfois utilisé pour restructurer une détention avant transmission, doit être anticipé avec une analyse fiscale rigoureuse pour éviter une requalification.
Avec le nouveau formalisme issu de la loi du 25 juin 2026, la rédaction et la validation de l'acte de cession deviennent un point de passage obligé, en plus des statuts et du pacte associé qui doivent anticiper les situations de mésentente entre héritiers ou la gestion en cas d'indivision temporaire. Une SCI mal sécurisée à l'étape de la cession complique désormais gravement la transmission qu'elle devait faciliter, puisque l'opération peut être annulée rétroactivement.
LCP Partners accompagne la structuration de ces opérations en lien avec le notaire ou l'avocat de la famille, pour sécuriser à la fois la valorisation, la fiscalité, le formalisme et la gouvernance de la structure sur le long terme.
