La semaine patrimoniale de fin juin 2026 a été marquée par un durcissement du formalisme des cessions de SCI et une vigilance accrue de l'administration fiscale sur la résidence fiscale réelle des contribuables. Une décision récente du Conseil d'État a par ailleurs confirmé un redressement fondé sur l'article 13.5 du Code général des impôts, à l'occasion d'un échange de titres de SCI.
Le formalisme des cessions de SCI se durcit
Une SCI familiale reste l'un des outils les plus utilisés pour organiser la détention et la transmission d'un patrimoine immobilier entre générations. Elle permet de démembrer la propriété, de fractionner les donations dans le temps et de conserver un contrôle de gestion via la gérance, tout en réduisant progressivement l'assiette taxable.
Fin juin 2026, l'actualité patrimoniale a mis en lumière un durcissement du formalisme applicable aux cessions de parts de SCI. Les exigences documentaires et les délais de déclaration se renforcent, dans un contexte de vigilance accrue de l'administration sur la réalité économique des opérations réalisées au sein de ces structures.
Un arrêt récent de la Cour administrative d'appel de Paris a par ailleurs rappelé l'attention particulière portée par le fisc à la résidence fiscale réelle des contribuables, un point souvent négligé dans les schémas de détention via une SCI lorsque des associés résident à l'étranger.
Les pièges à éviter avant de transmettre
La première erreur consiste à sous-évaluer les parts de la SCI au moment de la donation. Une évaluation non étayée par un rapport ou une méthode reconnue expose à un redressement, avec des pénalités qui peuvent s'ajouter aux droits rappelés. L'évaluation doit tenir compte de la valeur réelle des actifs immobiliers détenus, des dettes de la structure et, le cas échéant, d'une décote de minorité ou d'illiquidité.
Le Conseil d'État a récemment confirmé un redressement fiscal fondé sur l'article 13.5 du Code général des impôts, à l'occasion d'un échange de titres de SCI. Ce type d'opération, parfois utilisé pour restructurer une détention avant une transmission, doit être anticipé avec une analyse fiscale rigoureuse pour éviter une requalification.
La rédaction des statuts et du pacte associé doit anticiper les situations de mésentente entre héritiers, la gestion en cas d'indivision temporaire, et les clauses d'agrément en cas de cession de parts à un tiers. Une SCI mal rédigée au départ complique souvent la transmission qu'elle devait initialement faciliter.
LCP Partners accompagne la structuration de ces opérations en lien avec le notaire et l'expert-comptable de la famille, pour sécuriser à la fois la valorisation, la fiscalité et la gouvernance de la structure sur le long terme.
