BlogSCPI : Placement anti-crise

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Instinctivement, dans le cadre de la structuration d’un portefeuille d’investissement, les investisseurs recherchent des valeurs refuge. Autrement dit, des supports d’investissement en mesure de ne pas être impactés, du moins très peu, par l’apparition de crise économique, sociale et financière. Tout en sachant que l’ensemble de ces strates sont bien entendu largement corrélées, en témoigne la crise sanitaire actuelle du Covid-19.

D’autre part, force est de constater que via l’avènement des technologies, les supports d’investissement se démultiplient, les frontières ont tendance à ne plus exister d’un point de vue financier. Les deux résultats majeurs de cette transformation sont une fiscalité de plus en plus complexe nécessitant souvent un accompagnement professionnel mais également des crises systémiques de plus en plus fréquentes, les économies mondiales étant toutes plus ou moins mutuellement liées.

Pour autant, au jour d’aujourd’hui, un support d’investissement datant de 1964 bien particulier connaît un essor fulgurant depuis peu, et commence à être considéré, à raison, comme une véritable valeur refuge et une arme anti-crise incontournable dans toute constitution de stratégie patrimoniale. En effet, les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI), affichent une rentabilité largement supérieure à la moyenne du marché tout en garantissant une certaine sécurité pour les investisseurs de par leur structure.

Les SCPI et leur fonctionnement

Les SCPI permettent d’investir dans l’immobilier en minimisant les risques liés à ce type d’investissement grâce au mécanisme de la mutualisation et de la diversification. En effet, les investisseurs ne font pas l’acquisition d’un bien immobilier en direct. À l’instar des marchés financiers, les acquéreurs obtiennent des parts d’une société ayant pour cœur de métier de se constituer des parcs immobiliers. Ce sont donc des parcs conséquents, parfois à thème, et très qualitatifs qui seraient inaccessibles pour un investisseur classique autonome. La société en question s’occupe quant à elle de l’acquisition, de la gestion et reverse aux investisseurs privés un rendement, le plus souvent sur une périodicité trimestrielle.

Ce fonctionnement fait donc des SCPI un placement considéré comme « Pierre-Papier » dans le sens où le fond de l’activité repose sur des actifs fonciers, des investissements immobiliers locatifs, en revanche, dans la forme, on se rapproche davantage d’un placement en Bourse. Toutefois, pour éviter toute dérive et maintenir un rendement stable éloigné de la volatilité de des actions et actifs financiers classiques, les SCPI sont fortement encadrées par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) qui leur impose une allocation d’actif répartie a minima sur 95% de foncier. Ainsi, deux structures de SCPI sont à distinguer, à savoir les SCPI à capital fixe et les SCPI à capital variable. Pour cette première l’augmentation de capital donne accès aux investisseurs à de nouvelles parts, pour autant, cette augmentation est très encadrée et doit être dédiée à 75% aux actifs fonciers, d’autre part, les anciennes parts sont revendues sur un marché secondaire obligatoirement à un prix égal ou supérieur au prix des nouvelles parts émises. En ce qui concerne les SCPI à capital variable, le prix des nouvelles parts correspond à la valeur du patrimoine à un instant donné divisé par le nombre de parts de cette même SCPI. Ainsi, dans ces deux structures, on retrouve une prévention de formation de bulle spéculative avec des valeurs de parts qui sont fondées sur un patrimoine réel et concret.

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Bien entendu, le foncier, en témoigne la crise de 2008 peut lui-même être assujetti à la formation de bulles spéculatives rendant ainsi des valeurs patrimoniales peu concrètes ou encore déconnectées de la réalité. L’atout majeur de ces Sociétés Civiles de Placement Immobilier repose alors sur le fait que ces patrimoines sont souvent très conséquents, car leur capital est extrêmement important du fait de la mutualisation des investisseurs, ainsi, lorsqu’un secteur précis du foncier entre en crise, une autre partie du foncier peut venir contrebalancer ces mauvaises performances. L’illustration parfaite de cet argument est toute trouvée en ces périodes complexes pour l’immobilier de bureau et l’immobilier commercial, notamment à travers les centres commerciaux. Cette diversification peut s’établir autant d’un point du vue sectoriel que d’un point de vue géographique.

Rendements net mêlés aux avantages fiscaux

Vous l’aurez compris, la diversification et la mutualisation sont les deux armes anti-crise majeures de ce support d’investissement. À noter que cette diversification peut bien entendu s’opérer à travers la constitution d’un portefeuille prenant des parts dans différentes SCPI. Ainsi, il est totalement envisageable et surtout conseillé de diversifier son portefeuille en obtenant des parts au sein de SCPI concentrées sur l’immobilier de santé (EPHAD, hôpitaux, cliniques privées, laboratoires…) telle que Pierval Santé mêlée à de l’immobilier résidentiel dans des petites et moyennes agglomérations telle que Kyaneos Pierre et même de prendre part à la constitution d’un parc immobilier à l’échelle européenne avec des parts au sein de la SCPI Corum XL.

Autre atout majeur, ces SCPI sont des professionnelles du secteur et disposent dès lors de contacts et de canaux de mise en relation qui leur sont propre. En effet, la constitution de tels parcs fonciers pourrait largement être inaccessibles pour les investisseurs privés. Enfin, beaucoup d’entre-elles disposent d’un historique et d’un savoir-faire qui protège les investisseurs de potentielles mauvaises décisions. D’autre part, toutes n’ont pas le même fond d’activité dans le sens où elles ne cherchent pas la même nature de rendement, ainsi, cette typologie est à prendre en considération dans toute constitution de portefeuille :

  • Les SCPI de rendement, ou sociétés qui sélectionnent et visent en priorité des immeubles d’entreprise souvent dans des zones extrêmement dynamiques en termes d’emplois ;
  • Les SCPI de valorisation, ou sociétés dans lesquelles les gains sont réalisés mais conservés, ainsi, aucune distribution n’est faite sur le court terme. L’accumulation des profits est alors fructifiée au possible pour être ensuite redistribuées aux investisseurs à plus long terme ;
  • Les SCPI de défiscalisation, ou sociétés ayant pour objectif de profiter elles-mêmes des dispositifs de défiscalisation en vigueur tels que la Loi Pinel, la Loi Malraux ou encore le dispositif LMNP Censi-Bouvard, entre-autres.

PLUS D’INFORMATIONS

En somme, les fiscalités en vigueur pour les investisseurs privés sont donc diverses et variées tant la nature des revenues imposables l’est elle-même (revenus foncier, revenus financiers, plus-values…). Désormais, il convient de s’attacher aux rendements proposés, l’Institut de l’Épargne Immobilière et Foncière a réalisé une étude à ce sujet que voici :

Placements

Performance sur 10 ans (2008-2018) Performance sur 15 ans (2003-2018)

SCPI

5.90% 8.60%

Actions Cac 40 & SBF 120

3.30%

8.50%

SICAV Obligataires

3.80%

3.40%

SICAV Monétaires 0.80%

1.40%

Livret A 1.70%

2.00%

Force est de constater, qu’au-delà d’une simplicité d’investissement, d’un ticket d’entrée les plus accessibles du marché et d’une fiscalité qui peut s’avérer avantageuse, les SCPI proposent en moyenne un rendement bien supérieur aux autres supports d’investissement. Un rendement initialement supérieur qui absorbe beaucoup mieux les crises systémiques, comme en témoigne ce tableau récapitulatif ci-dessus. En effet, les performances affichées par les actions françaises sont similaires sur une échelle de 15 ans, en revanche, depuis 2008, le rendement affiché est bien moindre que celui des SCPI. D’autre part, les crises sont de plus en plus rapprochées, et il est vrai que les gains réalisés depuis 2008 en Bourse ont potentiellement pour certains investisseurs souffert de la chute des places boursières françaises et mondiales au cours de l’année 2020 due à la pandémie mondiale de la Covid-19.

ETRE CONTACTE

En somme

Les SCPI représentent un support d’investissement extrêmement intéressant tant par l’aspect qualitatif que quantitatif. En effet, d’une part il s’agit d’un placement considéré par beaucoup désormais comme étant une véritable valeur refuge. D’autre part, les rendements affichés sont largement supérieurs à la moyenne du marché. Le fait d’allier l’immobilier et toutes ses strates au fonctionnement par extension à la simplicité des placements financiers en fait un support incontournable dans toute constitution de portefeuille optimal. D’autant plus que cela permet de répondre à de nombreuses problématiques telles que l’optimisation fiscale, la préparation à a retraite, la constitution d’un patrimoine ou encore la préparation de la transmission à ses descendants. En résumé, les Sociétés Civiles de Placement Immobilier permettent d’allier sécurité, rendement, flexibilité, mutualisation du risque et diversification. Une diversification qui n’est d’ailleurs pas toujours simple d’obtenir sur des actifs fonciers tant les investissements minimums peuvent s’avérer élevés. Pour bien comprendre le fonctionnement des SCPI et appréhender les nombreux acteurs de ce marchés avec leurs avantages et inconvénients respectifs, n’hésitez pas à contacter le Cabinet LCP Partners, conseiller financier à Dijon, pour bénéficier d’un accompagnement personnalisé sur le long-terme et en totale adéquation avec vos objectifs fiscaux et patrimoniaux.

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