LOI PINEL

Le dispositif Pinel à l’initiative de la Ministre Sylvia PINEL est en vigueur depuis le 1^er Janvier 2015 et devrait l’être, a minima, jusqu’en décembre 2021. Ce dispositif fiscal permet, par le biais de l’investissement immobilier locatif, d’optimiser sa fiscalité tout en se constituant un patrimoine.

Comme tout dispositif fiscal, la loi Pinel est à l’initiative du gouvernement. Il s’agit autrement dit d’une incitation explicite de l’état vis-à-vis des promoteurs immobiliers et des potentiels investisseurs. L’objectif étant de soutenir le domaine de la construction immobilière, notamment dans certaines localisations et villes où la tension locative peut être très forte, ce qui rend insoluble les recherches de nombreux locataires potentiels.

L’avantage fiscal réservé aux investisseurs est donc conséquent.

Toutefois, le bien immobilier en question doit répondre à des règles définies.

Quelles sont ces conditions ?

La pierre reste, et ce de très loin, le secteur préféré en termes d’investissement des français. En effet, sur le long comme sur le court terme, il s’agit d’une valeur refuge, qui connaît une évolution de son prix moindre mais constante à la hausse et potentiellement très rentable lorsqu’il s’agit d’un investissement immobilier locatif.

Dans le cadre du dispositif Pinel, le bien lui-même doit respecter certaines règles, à savoir :

• Une localisation du bien dans les zones A bis, A ou B1 (zones définies par l’État français) ;
• Le bien doit être neuf, réhabilité selon les critères du neuf ou encore vendu sur plan (VEFA) ;
• L’immeuble ainsi que chacun de ses appartements doivent répondre aux normes énergétiques et techniques (BBC 2005 et RT 2012) ;
• L’investisseur doit le louer non-meublé et à titre de résidence principale à une personne tiers ou encore à un ascendant ou descendant sous réserve qu’il ne fasse pas partie du même foyer fiscal que l’investisseur ;
• Toujours vis-à-vis des locataires, ces derniers doivent pouvoir justifier d’un plafond de ressources défini par l’État ainsi que d’un plafond de loyer défini par le dispositif, variable en fonction des zones d’éligibilité et de la réalité du marché locatif.

Bien entendu, l’ensemble de ces contraintes pèsent moins sur les investisseurs que sur le promoteur immobilier en charge de la construction, qui doit respecter ces diverses règles afin de rendre éligible au dispositif Pinel sa ou ses constructions et ainsi, attirer de nombreux investisseurs.

Une association d’atouts :

Au-delà des règles de construction qui s’imposent aux promoteurs immobiliers, les investisseurs peuvent donc acquérir de biens neufs, conformes aux normes énergétiques et par conséquent établir une projection sur le long terme. En effet, acheter un bien neuf est synonyme de peu, voire très peu de frais sur le court et moyen terme. et d’autant plus que les biens se situent dans des zones définies comme étant éligibles, donc dynamiques et jouissant d’une tension locative certaine.

Qu’en est-il alors de l’atout fiscal ? Ci-dessous, un tableau récapitulatif de l’avantage fiscal conséquent affilié au dispositif fiscal Pinel :

À noter qu’en ce qui concerne la durée d’engagement, elle peut être augmentée (par exemple passer de 6 à 9 ans) mais ne peut pas être diminuée. De même, comme pour tout investissement cette réduction d’impôt accordée par le dispositif Pinel entre en compte dans l’assiette du plafond des niches fiscales.

La sélection du bien :

Comme pour tout investissement immobilier, la recherche et la sélection du bien doivent répondre à de nombreux critères.

Pour que cet investissement soit optimal et stratégique, le Cabinet LCP Partners vous propose une liste de critères, non exhaustive, à étudier consciencieusement avant d’investir :

• Une croissance démographique bénéficiaire et en constante progression (même faible) sur les dernières années ;
• Le cadre de vie, ces biens étant destinés à accueillir des résidences principales (infrastructures en tous genres, écoles, tissu culturel etc.) ;
• Tissu économique et dynamisme de la localisation ;
• Infrastructures logistiques et réseau de transports ;
• Présent et devenir du quartier en question.

Il est donc indispensable, compte tenu de ce qui précède, de faire appel à un professionnel de l’investissement immobilier locatif, qui vous conseillera et vous orientera vers le bien le plus adapté à votre situation et vos objectifs.

Déclaration fiscale :

Il est indispensable pour l’investisseur de remplir correctement sa déclaration fiscale suite à un investissement Pinel. A défaut, il risque de ne plus bénéficier de l’avantage fiscal accordé et même de devoir rembourser l’administration fiscale le montant d’ores et déjà défiscalisé les années précédentes. Le Cabinet LCP Partners accompagne ses clients dans le cadre de ces démarches annuelles.

Pour autant, voici un récapitulatif simplifié des déclarations à compléter :

• Compléter l’engagement de location, ou déclaration 2044-EB certifiant auprès de l’administration fiscale que vous vous engagez à louer un bien pour un minimum de 6 ans ;
• La rédaction d’un bilan foncier, déclaration 2044 qui correspond aux loyers perçus, ainsi que les charges, les frais et les taxes déduits. Le bilan sera alors en bénéfice ou en déficit foncier. Selon ce résultat obtenu, la somme viendra s’ajouter ou se déduire au revenu net global imposable ;
• En ce qui concerne l’intérêt majeur d’un investissement Pinel, au sein de la rubrique 2042-C, vous devez noter la réduction annuelle d’impôt à laquelle vous avez droit ;
• Enfin, il faut absolument conserver la déclaration d’achèvement des travaux ainsi que les baux des différents locataires en prévision d’un éventuel contrôle fiscal.

En résumé :

Il est primordial de vous faire accompagner lorsque vous décidez d’investir dans un projet d’investissement immobilier locatif, quelle que soit sa nature. Outre le fait de choisir un programme immobilier de qualité, de par son emplacement, la qualité de sa construction ou encore celle de sa gestion, de nombreux critères déterminants sont à considérer en vue de mener à bien un tel projet.

Les consultants du Cabinet LCP Partners ont accès à plus de 180 promoteurs et 50 000 lots sur toute la France, grâce au statut d’indépendant, et notamment dans des agglomérations très dynamiques telles que Paris, Lyon, Marseille, Montpellier, Toulouse, Bordeaux, Nantes, Lille, Strasbourg, mais également des biens de proximité dans des aires urbaines moins conséquentes mais dynamiques, comme Dijon pour ne citer qu’elle.

Riches d’une grande expérience et d’une connaissance indéniable du marché (visites foncières et suivi des chantiers), les consultants du Cabinet LCP Partners vous aident à réaliser l’investissement immobilier locatif optimal correspondant à vos besoins et objectifs, le tout en toute transparence et avec un avis d’expert quant au montage financier à réaliser.

Le présent document ne constitue pas une recommandation d’investissement personnalisée. Conformément à la réglementation, toute souscription devra être précédée d’une évaluation de votre expérience, votre situation et vos objectifs. Il est recommandé avant tout investissement de lire attentivement les prospectus et documents tenus à votre disposition par votre consultant.