LOI PINEL / PINEL +

Le dispositif Pinel et Pinel +, adoptée à l’initiative de la Ministre Sylvia PINEL est en vigueur depuis le 1^er Janvier 2015 et le sera jusqu’au 31décembre 2024, sous certaines conditions.

Depuis le 1^er janvier 2023, le Pinel +, également appelé « Super Pinel », est entré en vigueur.

Les dispositifs Pinel et Pinel + coexisteront ainsi sur les années 2023 et 2024.

Ils permettent, par le biais de l’investissement immobilier locatif, d’optimiser sa fiscalité tout en se constituant un patrimoine.

Il s’agit autrement dit d’une incitation explicite de l’état à investir dans l’immobilier locatif. L’objectif est de soutenir le domaine de la construction immobilière, notamment dans certaines localisations et certaines villes où la tension locative peut être très forte, ce qui rend très difficiles les recherches pour de nombreux locataires.

L’avantage fiscal réservé aux investisseurs est conséquent.

Toutefois, le bien immobilier en question doit répondre à des règles définies.

Quelles sont ces conditions ?

La pierre reste, et ce de très loin, le secteur préféré en termes d’investissement des français. En effet, sur le long comme sur le court terme, il s’agit d’une valeur refuge, qui connaît une évolution de son prix constante à la hausse et potentiellement très rentable lorsqu’il s’agit d’un investissement immobilier locatif.

Comment fonctionne le Pinel dans sa version « classique » ?

En vigueur jusqu’au 31 décembre 2024, la loi Pinel exige que le bien lui-même respecte certaines règles, à savoir notamment :

• Le bien concerné doit être localisé dans les zones A bis, A ou B1 (zones définies par l’État français) ;
• Le bien doit être neuf, réhabilité selon les critères du neuf ou encore vendu sur plan (VEFA) ;
• L’immeuble ainsi que chacun de ses appartements doivent répondre à des normes énergétiques et techniques spécifiques ;
• L’investisseur doit le louer non-meublé et à titre de résidence principale à une personne tiers ou à un ascendant ou descendant sous réserve qu’il ne fasse pas partie du même foyer fiscal que l’investisseur ;
• Toujours vis-à-vis des locataires, ces derniers doivent pouvoir justifier d’un plafond de ressources défini par l’État et l’investisseur doit respecter un plafond de loyer défini par le dispositif, variable en fonction des zones d’éligibilité et de la réalité du marché locatif.

Bien entendu, l’ensemble de ces contraintes pèsent moins sur les investisseurs que sur le promoteur immobilier en charge de la construction, qui doit respecter ces diverses règles afin de rendre éligible au dispositif Pinel sa ou ses constructions et ainsi, attirer de nombreux investisseurs.

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Quelles sont les réductions d’impôts accordées par le Pinel ?

Pour les biens acquis jusqu’au 31 décembre 2023 :

Pour les biens acquis jusqu’au 31 décembre 2024 :

Quelles sont les spécificités du Pinel + ?

Comme le Pinel, le Pinel + prévoit des spécificités quant au bien éligible à ce dispositif, étant précisé que les critères sont bien plus contraignants.

Ainsi, le bien doit être conforme aux critères suivants :

• Le bien doit présenter des conditions supplémentaires en termes de confort et d’écologie. Il doit notamment être conforme à la norme RE 2020, et les biens acquis en 2023 et 2024 doivent respecter la classification énergétique B, et la classification A en 2025 ;
• Le bien doit être d’une surface minimum encadrée, à savoir par exemple 28m2 pour un T1 et 63m2 pour un T3 ;
• Les logements doivent bénéficier d’un espace extérieur (jardin, terrasse, balcon) et d’une double exposition pour les logements de type T3 et plus ;
• Le bien doit être situé dans un quartier classé prioritaire par la mairie.

Outre ces spécificités, les autres critères du Pinel, mentionnés ci-dessus, doivent être respectés.

Le Pinel + octroie une réduction d’impôt identique à celle du Pinel dans sa version applicable jusqu’au 31 décembre 2022, à savoir :

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Une association d’atouts :

Au-delà des règles de construction qui s’imposent aux promoteurs immobiliers, les investisseurs peuvent donc acquérir des biens neufs, conformes aux normes énergétiques et par conséquent établir une projection sur le long terme. En effet, acheter un bien neuf est synonyme de peu, voire très peu de frais sur le court et moyen terme. et d’autant plus que les biens se situent dans des zones définies comme étant éligibles, donc dynamiques et jouissant d’une tension locative certaine.

La sélection du bien :

Comme pour tout investissement immobilier, la recherche et la sélection du bien doivent répondre à de nombreux critères, et constituent la clé de la réussite du projet.

Pour que cet investissement soit optimal et stratégique, le Cabinet LCP Partners vous propose une liste de critères, non exhaustive, à étudier consciencieusement avant d’investir :

• Un secteur présentant une croissance démographique positive bénéficiaire et en constante progression sur les dernières années ;
• Le cadre de vie, puisque ces biens sont destinés à accueillir des résidences principales (infrastructures en tous genres, écoles, tissu culturel etc.) ;
• Un réel tissu économique et le dynamisme de la localisation ;
• Des infrastructures logistiques et réseau de transports ;
• Le devenir du quartier en question.

Il est donc indispensable, compte tenu de ce qui précède, de faire appel à un professionnel de l’investissement immobilier locatif, qui vous conseillera et vous orientera vers le bien le plus adapté à votre situation et vos objectifs.

Déclaration fiscale :

Il est indispensable pour l’investisseur de remplir correctement sa déclaration fiscale suite à un investissement Pinel. A défaut, il risque de ne plus bénéficier de l’avantage fiscal accordé et même de devoir rembourser à l’administration fiscale le montant d’ores et déjà défiscalisé les années précédentes. Le Cabinet LCP Partners accompagne ses clients dans le cadre de ces démarches annuelles.

Pour autant, voici un récapitulatif simplifié des déclarations à compléter :

• Compléter l’engagement de location, ou déclaration 2044-EB certifiant auprès de l’administration fiscale que vous vous engagez à louer un bien pour un minimum de 6 ans ;
• La rédaction d’un bilan foncier, déclaration 2044 qui correspond aux loyers perçus, ainsi que les charges, les frais et les taxes déduits. Le bilan sera alors en bénéfice ou en déficit foncier. Selon ce résultat obtenu, la somme viendra s’ajouter ou se déduire au revenu net global imposable ;
• En ce qui concerne l’intérêt majeur d’un investissement Pinel, au sein de la rubrique 2042-C, vous devez noter la réduction annuelle d’impôt à laquelle vous avez droit ;
• Enfin, il faut absolument conserver la déclaration d’achèvement des travaux ainsi que les baux des différents locataires en prévision d’un éventuel contrôle fiscal.

En résumé :

Il est primordial de vous faire accompagner lorsque vous décidez d’investir dans un projet d’investissement immobilier locatif, quelle que soit sa nature. Outre le fait de choisir un programme immobilier de qualité, de par son emplacement, la qualité de sa construction ou encore celle de sa gestion, de nombreux critères déterminants sont à considérer en vue de mener à bien un tel projet.

Les consultants du Cabinet LCP Partners ont accès à plus de 180 promoteurs et 50 000 lots sur toute la France, grâce au statut d’indépendant, et notamment dans des agglomérations très dynamiques telles que Paris, Lyon, Marseille, Montpellier, Toulouse, Bordeaux, Nantes, Lille, Strasbourg, mais également des biens de proximité dans des aires urbaines de taille intermédiaire dynamiques, comme Dijon pour ne citer qu’elle.

Riches d’une grande expérience et d’une connaissance indéniable du marché (visites foncières et suivi des chantiers), les consultants du Cabinet LCP Partners, cabinet de conseil en gestion de patrimoine à Dijon, vous aident à réaliser l’investissement immobilier locatif optimal correspondant à vos besoins et objectifs, le tout en toute transparence et avec un avis d’expert quant au montage financier à réaliser.

Le présent document ne constitue pas une recommandation d’investissement personnalisée. Conformément à la réglementation, toute souscription devra être précédée d’une évaluation de votre expérience, votre situation et vos objectifs. Il est recommandé avant tout investissement de lire attentivement les prospectus et documents tenus à votre disposition par votre consultant.