LOI PINEL

Le dispositif Pinel à l’initiative de Sylvia PINEL est en vigueur depuis le 1^er Janvier 2015 et devrait l’être, a minima, jusqu’en Décembre 2021. Ce dispositif fiscal permet, par le biais de l’investissement immobilier locatif, d’optimiser sa fiscalité tout en se constituant un patrimoine.

Comme tout dispositif fiscal, la loi Pinel est à l’initiative du gouvernement. Il s’agit autrement dit d’une incitation explicite vis-à-vis des promoteurs immobiliers et des potentiels investisseurs. L’objectif étant de soutenir le domaine de la construction immobilière, notamment dans certaines localisations et villes où la tension locative peut être très forte, ce qui rend insoluble les recherches de nombreux locataires potentiels. L’avantage fiscal réservé aux investisseurs est donc conséquent, toutefois, l’investisseur comme le bien immobilier en question doivent répondre à des règles définies à l’avance.

Quelles sont ces conditions ?

La pierre reste, et ce de très loin, le secteur préféré en termes d’investissement des français, en effet, sur le long comme sur le court terme, il s’agit d’une valeur refuge, qui connaît une évolution de son prix moindre mais constante à la hausse et potentiellement très rentable lorsqu’il s’agit d’un investissement immobilier locatif. Pour autant, en vue de rajouter à ces nombreux avantages un processus de défiscalisation dans le cadre du dispositif Pinel, le bien lui-même doit respecter certaines règles, à savoir :

• Une localisation du bien dans les zones A bis, A ou B1 (zones définies par l’État français) ;
• Le bien doit être neuf, réhabilité selon les critères du neuf ou encore vendu sur plan (VEFA) ;
• La résidence ainsi que chacun de ses appartements doivent répondre aux normes énergétiques et techniques (BBC 2005 et RT 2012) ;
• Loué non-meublé et à titre de résidence principale à une personne tiers ou encore à un ascendant ou descendant à l’unique condition que ce-dernier ne fasse pas partie du même foyer fiscal que l’investisseur ;
• Toujours vis-à-vis des locataires, ces-derniers doivent pouvoir justifier d’un plafond de ressource défini par l’État ainsi que d’un plafond de loyer défini par le dispositif, variable en fonction des zones d’éligibilité et à la réalité du marché locatif.

Bien entendu, l’ensemble de ces contraintes ne sont que très peu ressenties par les investisseurs dans le sens où, c’est au promoteur immobilier en charge de la construction de respecter ses diverses règles en vue de rendre éligible au dispositif Pinel sa ou ses constructions et ainsi, attirer de nombreux investisseurs.

Une association d’atouts :

Au-delà des règles de construction qui régissent les promoteurs immobiliers, les investisseurs peuvent donc profiter de biens neufs, conformes aux normes énergétiques et par conséquent établir une projection sur le long terme. En effet, le fait de faire l’acquisition d’un bien neuf est synonyme de peu, voire très peu de frais sur le court et moyen terme. Qui plus est, dans des zones définies comme étant éligibles, donc a fortiori, dynamiques et jouissant d’une tension locative certaine.

Qu’en est-il alors de l’atout fiscal ? Ci-dessous, un tableau récapitulatif de l’avantage fiscal conséquent affilié au dispositif fiscal Pinel :

À noter qu’en ce qui concerne la durée d’engagement, elle est modifiable à la hausse, en revanche, elle ne l’est pas à la baisse. De même, comme pour tout investissement cette réduction d’impôt accordée par le dispositif Pinel entre en compte dans l’assiette du plafond de niche fiscale.

La sélection du bien :

Comme pour tout investissement immobilier, la recherche et la sélection du bien doit répondre à de nombreux critères pour être qualitatif. Réalité encore plus justifiée dans le cadre d’un investissement immobilier locatif sous le dispositif Pinel. Le Cabinet LCP Partners vous propose donc une liste de critères, liste non exhaustive, à remplir avant de d’investir. Des critères qui sont notamment relatifs au dynamisme des emplacements, au-delà du fait que ces derniers soient éligibles :

• Une croissance démographique bénéficiaire et en constante progression (même faible) sur les dernières années ;
• Le cadre de vie, rappelons que ces biens sont destinés à accueillir des résidences principales (infrastructures en tous genres, écoles, tissu culturel etc.) ;
• Tissu économique et dynamisme de la localisation ;
• Infrastructures logistiques et réseau de transports ;
• Présent et avenir du quartier en question.

S’inscrit par conséquent dans cette logique un rôle crucial et indispensable de professionnel du secteur. Des intermédiaires légitimes en vue d’opter pour le choix idéal tout en sachant que le nombre de constructions peut être conséquent. L’intérêt étant de s’orienter vers des biens de qualités, répondant à l’ensemble des critères mentionnées ci-dessus pour éviter tout risque de vacance locative.

Déclaration fiscale :

Le remplissage en bonne et due forme de la déclaration fiscale suite à un investissement Pinel est indispensable sous peine de ne plus bénéficier de l’avantage fiscal alloué et même de devoir rembourser aux autorités fiscales le montant d’ores et déjà défiscalisé des années précédentes. En tout état de cause, et de par notre conscience professionnelle, nous vous accompagnerons volontiers dans le cadre de ces démarches. Pour autant, voici un récapitulatif simplifié correspondant à la manière de remplir votre ou vos déclarations à venir :

• Compléter l’engagement de location, ou déclaration 2044-EB certifiant auprès de l’administration fiscale que vous vous engagez à louer un bien pour un minimum de 6 ans ;
• La rédaction d’un bilan foncier, déclaration 2044 qui correspond aux loyers perçus, ainsi que les charges, les frais et les taxes déduits. Le bilan sera alors en bénéfice ou en déficit foncier. Selon ce résultat obtenu, la somme viendra s’ajouter ou se déduire au revenu net global imposable ;
• En ce qui concerne l’intérêt majeur d’un investissement Pinel, au sein de la rubrique 2042-C, vous devez noter la réduction annuelle d’impôt à laquelle vous avez droit ;
• Enfin, il faut absolument conserver la déclaration d’achèvement des travaux ainsi que les baux des différents locataires en prévision d’un éventuel contrôle fiscal.

En résumé :

Il est primordial de vous faire accompagner lorsque vous décidez d’investir dans un projet d’investissement immobilier locatif, quelle que soit sa nature. Outre le fait de choisir un programme immobilier de qualité, de par son emplacement, la qualité de sa construction ou encore celle de sa gestion, de nombreux critères déterminants sont à considérer en vue de mener à bien un tel projet, et dans les temps.

Les consultants du Cabinet LCP Partners ont accès à plus de 180 promoteurs et 50 000 lots partout en France, fruit d’un statut d’indépendant, et notamment dans des agglomérations très dynamiques telles que Paris, Lyon, Marseille, Montpellier, Toulouse, Bordeaux, Nantes, Lille, Strasbourg, mais également des biens de proximité dans des aires urbaines moins conséquentes sans pour autant être peu dynamiques, comme Dijon pour ne citer qu’elle.

Riche d’une grande expérience et d’une connaissance indéniable du marché (visites foncières et suivi des chantiers), les consultants du Cabinet LCP Partners vous aident à réaliser l’investissement immobilier locatif optimal en correspondance avec vos besoins et objectifs, le tout en toute transparence et avec un avis d’expert quant au montage financier à réaliser.

Le présent document ne constitue pas une recommandation d’investissement personnalisée. Conformément à la réglementation, toute souscription devra être précédée d’une évaluation de votre expérience, situation et objectifs. Il est recommandé avant tout investissement de lire attentivement les prospectus et documents tenus à votre disposition auprès de votre consultant.