Vous possédez un bien acquis selon le dispositif Pinel, et vous vous demandez comment optimiser votre investissement à l’issue de la période de défiscalisation ?
Après la période d’engagement de location (6, 9 ou 12 ans), vous pouvez bien entendu décider de vendre votre bien locatif, ou continuer de le louer « nu », c’est-à-dire non meublé.
Cependant, une troisième possibilité s’offre à vous : il vous est possible de mettre ce bien en location meublée, afin de bénéficier du système du LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel).
Quels sont les avantages du régime LMNP ?
Tout d’abord, la rentabilité est souvent bien supérieure sur des biens mis en location meublée qu’en location nue, les loyers étant plus élevés.
Ensuite, vous pourrez bénéficier d’avantages sur la fiscalisation des loyers perçus, étant précisé que ces loyers sont considérés comme des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) et non comme des Revenus Fonciers.
2 Régimes sont possibles :
- Le régime micro-BIC, qui s’applique par principe lorsque vos recettes locatives, c’est-à-dire les loyers que vous percevez au titre de votre ou de vos locations meublées, n’excèdent pas 72 600 euros sur l’année.
Dans ce cas, vous bénéficiez d’un système d’abattement à hauteur de 50%, sur le montant des recettes perçues. Vous ne serez donc fiscalisés qu’à hauteur de 50% du montant des loyers perçus.
Bien entendu, les charges réellement engagées ne peuvent alors pas être déduites.
- Le régime fiscal réel
Ce régime s’applique dans 2 cas : soit vous percevez plus de 72 600 euros de revenus issus de vos biens meublés, soit vous décidez d’opter pour ce régime, même si vous êtes en dessous de ce seuil.
Dans ce régime, les charges, les charges de copropriété, les impôts locaux, les dépenses liées aux travaux d’amélioration, les intérêts d’emprunt, et les dépenses d’ameublement du bien meublé sont déductibles.
Mais surtout, dans le régime fiscal réel, vous pouvez déduire l’amortissement du prix d’achat du bien (immobilier et mobilier), ce qui va représenter un montant déductible significatif.
Vous hésitez entre les 2 options : n’hésitez pas à vous rapprocher d’un comptable.
Quelles sont les formalités pour passer votre bien en location meublée ?
Si vous souhaitez passer votre bien en location meublée, voici 2 étapes à respecter :
– Vous devez vous enregistrer auprès du Greffe du Tribunal de Commerce en qualité de loueur en meublé non professionnel, auprès du Greffe du Tribunal de Commerce. A l’issue de cette formalité, vous obtiendrez votre numéro SIRET.
– Bien entendu, vous devez meubler et louer en conformité avec les dispositions de la loi Alur de 2014 : équiper le bien avec, au minimum, le mobilier énuméré par le décret du 31 juillet 2015, établir un bail selon le bail-type, respecter les conditions de révision du loyer, et les conditions de résiliation du bail…
Y a-t-il des inconvénients ?
Parmi les inconvénients, nous pouvons citer le fait que le locataire en place sous le dispositif Pinel doit avoir fait part de sa décision de quitter le logement pour pouvoir passer celui-ci en meublé. Ce changement de régime peut donc ne pas intervenir immédiatement à la fin de la période de défiscalisation.
Ainsi, au terme de la défiscalisation Pinel, diverses possibilités se présentent à vous, dont le fait de passer le logement en meublé. Cette décision peut s’avérer très intéressante au niveau du rendement, et présenter une fiscalité très avantageuse.
Il est cependant conseillé, avant de prendre une décision quant à la gestion de votre bien, de requérir les conseils d’un professionnel de la gestion de patrimoine.
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