Investir dans l’immobilier implique de prendre en compte les considérations fiscales consécutives à cet investissement. Il existe des solutions pour optimiser sa fiscalité, comme le déficit foncier.
En effet, si le montant de vos charges déductibles est supérieur à vos revenus fonciers, cette situation génère un déficit foncier.
Qu’est-ce que le déficit foncier ? 🤔
Le déficit foncier est une stratégie fiscale qui permet aux propriétaires de biens immobiliers de déduire certaines charges de leur revenu global. Cette déduction peut entraîner une réduction significative de l’impôt sur le revenu.
Mais comment cela fonctionne-t-il exactement?
Les charges déductibles 💡
Avant toute chose, il est essentiel de comprendre quelles charges sont déductibles. Ce sont généralement :
- Les intérêts d’emprunt ;
- Les frais de gestion et de garantie ;
- Les travaux d’entretien et de réparation ;
- Les impôts liés au logement et non récupérables, telles que les taxes foncières.
Il est cependant à préciser que les intérêts d’emprunt sont déductibles de votre seul revenu foncier. Il n’est donc pas possible de les déduire de votre revenu global.
Comment calculer le déficit foncier ? 🧮
Étape 1: Calcul du revenu foncier
Le revenu foncier est calculé en soustrayant certaines charges des loyers perçus. Ce sont les charges non déductibles du revenu global.
Revenu foncier = loyers perçus – charges non déductibles
Étape 2: Calcul du déficit foncier
Le déficit foncier est ensuite calculé en soustrayant les charges déductibles du revenu foncier.
Déficit foncier = revenu foncier – charges déductibles
Étape 3: Imputation sur le revenu global
Vous pouvez déduire ce déficit de votre revenu global, mais seulement jusqu’à un certain montant, fixé à ce jour à 10 700€.
Le plafond du déficit foncier s’élève à 21 400€ pour la période 2023-2025.
Étape 4: Report du solde
Si votre déficit foncier dépasse cette limite, le solde peut être reporté sur les revenus fonciers des 10 années suivantes ou sur l’ensemble des revenus des six années suivantes.
Étape 5: Déclaration fiscale
Il est primordial de déclarer correctement votre déficit foncier lors de votre déclaration d’impôts sur le revenu. En effet, les charges déductibles permettant de mettre en œuvre le déficit foncier sont à indiquer dans le formulaire n°2044.
Avantages et inconvénients 📊
Avantages
- Réduction d’impôts : le déficit foncier permet de réduire votre impôt sur le revenu ;
- Flexibilité : il s’adapte à divers types d’investissements immobiliers ;
- Pas de plafonnement : il n’est pas soumis aux plafonnements des niches fiscales.
Inconvénients
- Complexité administrative : le calcul et la déclaration peuvent être complexes ;
- Nécessité de location : vous devez louer le bien pendant au moins 3 ans après la déduction du déficit.
Scénarios et exemples concrets 🏡
Scénario 1 : Investisseur débutant
Imaginons que vous débutez dans l’investissement immobilier. Vous avez un bien qui génère 10 000€ de loyers annuels et 15 000€ de charges déductibles. Votre déficit foncier est de 5 000€, déductible en totalité de votre revenu global.
Scénario 2 : Investisseur expérimenté
Vous possédez plusieurs biens et avez un revenu foncier de 50 000€ et des charges déductibles de 80 000€. Votre déficit foncier est de 30 000€. Vous pouvez déduire 10 700€ de votre revenu global et reporter les 19 300€ restants.
Le déficit foncier est un outil puissant pour optimiser votre fiscalité. Comme tout mécanisme fiscal, il comporte des avantages et des inconvénients dont il faut avoir connaissance. Il est ainsi conseiller de recourir aux services d’un conseiller en gestion de patrimoine dans la mise en place de votre projet d’investissement immobilier.
Le Cabinet LCP Partners, cabinet de conseil en gestion de patrimoine depuis plus de 15 ans, se tient à votre disposition pour vous conseiller dans vos projets patrimoniaux.
