OPCI

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ATTEIGNEZ VOS OBJECTIFS PATRIMONIAUX AVEC LES OPCI

Les Organismes de Placement Collectif Immobilier (OPCI), permettent aux investisseurs de diversifier leur patrimoine dans la « Pierre Papier » Un investisseur détient de l’immobilier sous forme de part et non pas de l’immobilier en direct, de manière sécurisée tout en gardant une fiscalité performante.

Le capital de l’OPCI est un produit majoritairement investi en immobilier, toutefois, il dispose en parallèle, mais dans une proportion moindre, de liquidités ainsi que d’actifs non immobiliers. La partie de l’allocation d’actifs non centrée sur l’immobilier est volontairement moindre et limitée pour limiter le risque de perte. L’immobilier étant par définition une valeur sûre et moins volatile que les placements mobiliers.

La structure des OPCI :

L’OPCI est donc un placement récemment accessible aux investisseurs particuliers suite à une modification et une création de statuts de la part de l’Autorité des Marchés Financiers (AMF). Ce type de placement constitue donc une solution agrée par l’AMF. En effet, initialement, les Organismes de Placement Collectif Immobilier représentaient un investissement exclusivement réservé aux acteurs institutionnels du marché, ce qui s’explique de par l’ampleur et les biens visés par de tels investissements. Ainsi, peuvent être détenus par une OPCI, des sièges sociaux de multinationales dans des localisations à forte valeur ajoutée comme Paris.

S’agissant d’un placement agréé, les OPCI doivent respecter une certaine composition, allocation de leurs actifs en vue de ne pas faire prendre trop de risques aux investisseurs tout ouvrant la perspective sur de bonnes, voire très bonnes rentabilités, à savoir :

  • Les actifs immobiliers doivent représenter à minima 60 % de l’assiette globale des actifs ;
  • A contrario en termes de proportionnalité, les actifs mobiliers doivent représenter au minimum 10 % de cette même assiette ;
  • Enfin, les 30 % restants sont investis selon la volonté de la société de gestion de privilégier le risque ou bien la sûreté de l’investissement.

À noter que conformément à la législation et aux règles imposées par l’AMF, les sociétés de gestion en amont des OCPI ont pour obligation de préserver une trésorerie de réserve équivalente à 10 % de l’assiette totale des actifs de l’organisme de placement. En effet, il s’agit d’une sécurité dans le sens où les fonds investis, en partie liquide donc, sont susceptibles de connaître des moins-values.

Quelle fiscalité ?

La fiscalité sur les Organismes de Placement Collectif Immobilier peut s’avérer pénalisante ou attractive en fonction de la situation patrimoniale des investisseurs. En effet, d’un point de vue strictement légal, une OPCI peut revêtir deux formes juridiques différentes que sont :

  • Société de Placement à Prépondérance Immobilière à Capital Variable (SPPICAV). Dans ce cadre précis, il s’agit de l’acquisition d’actions au sein d’une société anonyme. De ce fait, les revenus engendrés au sein d’une SPPICAV sont imposés selon l’impôt sur le revenu ou selon la Flat Tax, étant considérés comme des revenus de capitaux mobiliers, à savoir à un taux unique de 30 %. L’obligation distributive imposée par l’AMF repose sur la distribution de 85 % a minima des revenus locatifs et financiers, ratio qui est de 50 % pour les plus-values de cession d’actifs ;
  • Fond de Placement Immobilier (FPI). Dans ce cadre juridique, la différence majeure repose sur le fait que l’investisseur n’est plus considéré comme un actionnaire. De ce fait, les revenus générés par les FPI sont considérés comme des revenus immobiliers, ils sont donc soumis à la tranche marginale d’imposition de l’investisseur. En ce qui concerne les obligations distributives, sous cette forme juridique, le taux reste de 85 % pour les revenus locatifs et financiers et également à 85 % minimum pour les plus-values de cession.

Ainsi, le barème de l’impôt sur le revenu actualisé, et concernant donc a fortiori l’imposition relative aux OPCI est le suivant :

 

Tranches

Taux d’imposition sur la tranche correspondante (ou tranche margine d’imposition)
Jusqu’à 10 064 € 0 %
De 10 065 à 25 659 € 11 %
De 25 660 € à 73 369 € 30 %
De 73 370 € à 157 806 € 41 %
Plus de 157 807 € 45 %

Par conséquent, comme mentionné précédemment, l’imposition, en fonction de la situation patrimoniale et fiscale des investisseurs n’est pas toujours optimale et nécessite une véritable analyse en amont. C’est aussi pour cette raison que nombreux sont ceux qui font le choix d’incorporer de tels placements au sein de contrats d’assurance-vie pour profiter de la fiscalité avantageuse relative à ce type précis de placement. D’autant plus qu’il est également important de préciser que les OPCI sont comptabilisés dans le l’assiette globale du patrimoine taxable à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), dans la limite des actifs immobiliers détenus.

L’intérêt des OPCI :

Les OPCI représentent malgré tout un investissement qui reste largement convoité par les contribuables français, et ce, pour plusieurs raisons. Tout d’abord, il s’agit d’un produit d’épargne relativement accessible et qui ne demande aucune gestion particulière. Accessible étant donné que l’investissement initial requis peut s’avérer faible en termes de montant De plus, via l’intermédiaire des sociétés de gestion, l’investisseur délègue la gestion de ses actifs et surtout leur allocation contextuelle à des experts en matière de placements immobiliers et placements financiers.

Ce qui nous amène a fortiori à préciser qu’il s’agit d’un outil idéal en ce qui concerne la diversification d’un patrimoine, variable qui est la pierre angulaire de toute constitution de patrimoine et préalable à tout investissement. Autrement dit, la diversification permet de réduire les risques liés aux investissements, tout en sachant que le capital n’est pas garanti. Les OPCI, permettant d’allier rendement et sécurité en mêlant d’une part l’immobilier, souvent considéré comme valeur sûre et refuge par les investisseurs et d’autre part le financier, souvent plus aléatoire car soumis à de nombreuses variables externes, mais bien plus prolifique en ce qui concerne les rendements potentiels. Pour autant, rappelons que l’immobilier représente la majorité de l’allocation d’actif en vue de privilégier la sécurité d’un tel investissement.

Enfin, étant donné que toute société de gestion de toute OPCI a l’obligation, par rapport à l’AMF de conserver a minima 10 % des actifs totaux sous forme de liquidité, cette forme d’investissement constitue une épargne de diversification vis-à-vis de sa grande disponibilité en cas de retrait ou de rachat.

En guise d’illustration, les OPCI accessibles au grand public restent limitées, mais le Cabinet LCP Partners vous propose cette liste non exhaustive d’acteurs importants de ce marché :

  • SwissLife Dynapierre ;
  • SG Pierre Entreprise ;
  • Primonial Reim Premium ;
  • Prem Opcimmo ;
  • LFP Opsis Patrimoine ;
  • Immo Diversification ;
  • Immanens ;
  • Groupama Gan Pierre 1 ;
  • Franceeurope Immo ;
  • BNP Paribas Diversipierre ;
  • Axa Selectiv’ Immoservice ;
  • Axa Selectiv’ Immo ;
  • Amundi Transmission Immobilier.

La « Pierre-Papier » :

Les OPCI sont considérés comme étant membres de la famille des investissements « Pierre Papier », au même titre que les Sociétés Civile de Placements Immobiliers (SCPI). En effet, la différence entre ces deux types de placement peut paraître floue. Les principales différences se trouvent au niveau de la composition, de l’allocation des actifs. Autrement dit, les SCPI ont pour obligation d’être composée au minimum de 95 % d’actifs immobiliers, ce qui est loin d’être le cas pour les OPCI. L’autre différence majeure se retrouve au niveau du montant minimal de la souscription qui place généralement le curseur à 100 € dans le cadre des OPCI contre 1 000 € pour les SCPI.

En résumé :

Entre les différents statuts juridiques, les différentes orientations relatives aux allocations d’actifs ainsi que le jeune âge de ce type de placement que représentent les OPCI, il est indispensable de mener au préalable une étude approfondie. Pour autant il s’agit d’un moyen d’allier rendement, proximité, flexibilité et gestion du risque, Il peut s’agir d’un investissement légitime pour les investisseurs aguerris comme pour ceux qui le sont moins, dans le sens où cela peut répondre à de nombreux objectifs.

Spécialisés dans les placements immobiliers et financiers et conscients de notre devoir de conseil en tant que consultant en gestion de patrimoine, le Cabinet LCP Partners se tient bien entendu à votre disposition pour vous accompagner dans tout projet d’investissement. Notre objectif est de vous apporter des conseils avisés, structurés et constructifs en vue de vous proposer la meilleure solution quant à votre projet et votre situation patrimoniale et fiscale. N’hésitez pas à nous contacter !

Le présent document ne constitue pas une recommandation d’investissement personnalisée. Conformément à la réglementation, toute souscription devra être précédée d’une évaluation de votre expérience, votre situation et vos objectifs. Il est recommandé avant tout investissement de lire attentivement les prospectus et documents tenus à votre disposition par votre consultant.

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