Loi Pinel Outre-Mer

LOI PINEL OUTRE-MER

INVESTISSEZ DANS L’IMMOBILIER LOCATIF EN LOI PINEL OUTRE-MER

Le dispositif PINEL Outre-Mer à l’initiative du Ministre Sylvia PINEL est en vigueur depuis le 1er Janvier 2015 et devrait l’être, a minima, jusqu’en décembre 2021. Il est important de noter qu’il s’applique aux régions ultramarines en vue de favoriser la construction immobilière au sein de ces régions insulaires faisant partie de la nation française. Ce dispositif fiscal permet, par le biais de l’investissement immobilier locatif, d’optimiser sa fiscalité tout en se constituant un patrimoine.

Comme tout dispositif fiscal, la loi PINEL Outre-Mer est à l’initiative du gouvernement. Il s’agit d’une incitation explicite de l’Etat vis-à-vis des promoteurs immobiliers et des potentiels investisseurs. L’objectif de ce dispositif est donc de favoriser la construction immobilière au sein de certaines régions ultramarines françaises où l’on constate dans certains endroits que la demande locative, notamment dans le neuf, est plus importante que l’offre de logements correspondant à cette demande.

L’avantage fiscal réservé aux investisseurs est conséquent, plus important celui accordé aux investisseurs en PINEL « classique ».

Le bien immobilier doit répondre à des règles spécifiques pour être éligible au dispositif..

Quelles sont ces conditions ?

La pierre est de loin l’investissement favoris des français. Cela s’explique par le fait que, aussi bien sur le court terme que sur le long terme, il s’agisse une valeur refuge. Autrement dit, la valeur du foncier connaît, à quelques rares exceptions, une hausse certes peu importante, mais surtout constante, au fil des années. Cela peut s’avérer très rentable dans le cadre d’un investissement immobilier locatif où la logique et les motivations des investisseurs sont axées sur le long terme, ou a minima le moyen terme.

Pour autant, en vue d’optimiser des avantages intrinsèques déjà conséquents, l’État français est venu ajouter un processus de défiscalisation via le dispositif PINEL Outre-Mer.

Le bien doit respecter certaines règles que sont :

  • Une localisation du bien sur l’un des territoires suivants : Guadeloupe, Martinique, Réunion, Mayotte, Saint-Barthélemy, Saint-Martin, Saint-Pierre et Miquelon, Nouvelle-Calédonie, Polynésie française, Wallis et Futuna ;
  • Le bien immobilier neuf doit respecter les normes de performance énergétiques BBC 2005 ou RT 2012 ;
  • Le bien doit impérativement être loué dans un délai de 12 mois à compter de la fin des travaux ou de l’acquisition du logement ;
  • Loué non-meublé et à titre de résidence principale à une personne tiers ou encore à un ascendant ou descendant à l’unique condition que ce dernier ne fasse pas partie du même foyer fiscal que l’investisseur ;
  • Toujours vis-à-vis des locataires, ces derniers doivent pouvoir justifier d’un plafond de ressources défini par l’État, ainsi qu’un plafond de loyer défini par le dispositif, variable en fonction des zones d’éligibilité et de la réalité du marché locatif.

Une association d’atouts :

Vous l’aurez compris si des règles de construction sont en vigueur, elles s’imposent en premier lieu aux promoteurs immobiliers et dans une moindre mesure aux investisseurs. D’autant que l’ensemble de ces contraintes apportent une sécurité pour l’investisseur quant à la qualité des logements qui sont conformes aux préoccupations des locataires, à savoir le respect de l’environnement, l’économie d’énergie, une logique architecturale en fonction de la localisation et un goût prononcé pour le contemporain.

Qu’en est-il alors de l’atout fiscal ? Nous vous présentons un tableau récapitulatif de l’avantage fiscal conséquent affilié au dispositif fiscal PINEL Outre-Mer :

Durée d’engagement / Fiscalité 6 ans 9 ans 12 ans
Réduction d’Impôt 23 % 29 % 32 %
Plafond d’investissement annuel 300 000 € 300 000 € 300 000 €

À noter qu’en ce qui concerne la durée d’engagement, celle-ci peut-être augmentée mais pas diminuée. Autrement dit, l’engagement peut être de 6 ans dans un premier temps, mais l’investisseur peut décider de le prolonger à 9 ans puis 12 ans, sans aucune pénalité fiscale. En revanche, la logique inverse est impossible.

De plus, comme pour tout investissement, cette réduction d’impôt accordée par le dispositif PINEL Outre-Mer entre en compte dans l’assiette globale du plafond des niches fiscales.

La sélection du bien :

Au-delà d’un caractère clairement incitatif de la part du gouvernement français, un investissement sous le dispositif fiscal PINEL Outre-Mer reste avant tout un investissement immobilier locatif. De ce fait, il est nécessaire et primordial de procéder à une analyse précise de plusieurs critères dans l’objectif de rendre ce type d’investissement le plus optimale possible. Le Cabinet LCP Partners vous propose par conséquent une liste d’exigences à prendre en compte, une liste qui n’est bien entendu pas exhaustive :

  • La qualité de l’emplacement ;
  • Un emplacement en début de cycle, en phase ascendante et si possible exponentielle de développement ;
  • Rapport qualité-prix ;
  • Rentabilité en tensions locatives.

Le professionnel de l’immobilier locatif  joue un rôle crucial et indispensable afin d’établir la meilleure stratégie d’investissement et patrimoniale qui soit. L’intérêt étant, une nouvelle fois, de s’orienter en tout état de cause vers des biens de qualité qui, au-delà d’apporter un avantage fiscal loin d’être négligeable, viendront s’inscrire dans une logique patrimoniale sur le long-terme, avec peu de risque et un maximum de rentabilité. La clé de cette équation se situant comme vous l’aurez compris, dans le choix de l’emplacement et de la qualité de la construction.

Déclaration fiscale et montage financier :

Il est indispensable pour l’investisseur de remplir correctement sa déclaration fiscale suite à un investissement en PINEL Outre-Mer. En effet, en cas de non-respect des exigences l’avantage fiscal est perdu et peut même être réclamé, par les autorités fiscales françaises.

Ainsi, afin de déclarer à l’administration fiscale l’acquisition d’un bien avec le dispositif PINEL Outre-Mer, le contribuable se doit de joindre à sa déclaration de revenus habituelle les formulaires 2044-EB et 2044.

Bien entendu, et y compris après la réalisation d’un tel investissement, les professionnels de l’immobilier d’investissement doivent vous accompagner dans ces démarches.

Le Cabinet LCP Partners et ses consultants en Gestion de Patrimoine accompagnent leurs clients en termes de montage financier, à savoir, sélectionner la meilleure option entre un investissement locatif PINEL Ultramarin en cash ou à crédit, avec ou sans apport ou encore via un prêt amortissable, à palier ou In Fine.

En résumé :

En somme, il est nécessaire et légitime d’être accompagné lors de la concrétisation d’un investissement immobilier locatif. Outre le fait de choisir un programme immobilier de qualité, il est indispensable de prendre en compte plusieurs critères (emplacement, qualité de construction, cycle économique de la localisation etc.).

Grâce à une expérience certaine et à une connaissance approfondie du marché, les consultants du Cabinet LCP Partners sont à votre entière disposition en vue de réaliser l’investissement immobilier locatif le plus adapté à votre situation et à vos objectifs. Alors, n’hesitez pas à nous contacter !

Le présent document ne constitue pas une recommandation d’investissement personnalisée. Conformément à la réglementation, toute souscription devra être précédée d’une évaluation de votre expérience, votre situation et vos objectifs. Il est recommandé avant tout investissement de lire attentivement les prospectus et documents tenus à votre disposition par votre consultant.

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