Un investissement immobilier locatif dans le dispositif Pinel est un placement qui vous engage sur des sommes importantes et sur le long terme. Si la volonté principale des investisseurs en loi Pinel est la réduction d’impôt, bien d’autres critères sont à prendre en compte si vous voulez que votre placement soit rentable et fructueux. Quelles sont les erreurs à éviter lors d’un investissement Pinel ?
1 – Investir au mauvais endroit
Vérifier l’emplacement
Votre idée de l’appartement idéal n’est peut-être pas au goût de tout le monde. Vous devez faire attention aux arguments pratiques, comme la proximité avec les transports, les commerces, les écoles… Qui sont d’autant plus importants pour un locataire, qui n’aura pas forcément envie de faire de grandes concessions pour un logement dont il n’est pas propriétaire. La ville et le quartier jouent donc un rôle prépondérant dans le choix du bien.
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Faire état de la situation de développement économique de la région
Le dispositif Pinel est effectif dans 10% du territoire français. Par définition, les zones proposées possèdent un fort développement économique. Mais il est aussi important de regarder si la région en question a plutôt tendance à gagner des locataires, ou au contraire à stagner, voire en perdre. Les bassins d’emploi, les prix des loyers, les projets d’implantation d’entreprise sont des facteurs à connaitre. Ils vous seront utiles pour trouver un locataire, mais également si vous avez un objectif de revente de votre bien à la fin de votre durée d’engagement.
Ne pas forcément investir dans un endroit familier
Investir en Pinel veut dire s’engager à louer le bien pendant 6 à 12 ans. Comme dit précédemment, il ne doit pas être représentatif de votre appartement idéal, et vous devez vous concentrer sur des critères objectifs pour choisir la localisation du bien. Même si cela implique d’investir dans une ville avec laquelle vous n’êtes pas familier! Il est parfois compliqué psychologiquement d’investir à l’autre bout de la France, mais laissez-vous une certaine liberté. Il serait dommage de passer à côté de villes attractives et rentables seulement pour rester dans un environnement plus proche.
2 – Investir pour bénéficier à tout prix de la réduction d’impôt
Qui dit investissement important dit emprunt
Investir en immobilier locatif pour réduire une partie ou la totalité de ses impôts est une bonne chose. Mais il ne faut pas que ce soit le seul argument qui motive un tel achat. On parle ici d’un investissement qui va nécessiter un prêt bancaire important, engageant le contractant sur plus d’une dizaine d’années. Il faut donc avoir à l’esprit qu’en général, un effort d’épargne est demandé, c’est-à-dire une somme à verser tous les mois pour rembourser le prêt, qui ne sera pas couverte entièrement par les loyers perçus. La réduction d’impôt est une aide de l’état pour encourager les particuliers à investir. Elle ne couvre pas tout l’investissement qu’implique un achat immobilier.
Ne pas accorder trop d’importance à la date de livraison du bien
Si vous souhaitez commencer à réduire vos impôts le plus tôt possible, vous préférerez sans doute opter pour un bien dont la date de livraison sera courte. Mais cette option est discutable ! Si le programme est disponible depuis des mois, et qu’il reste quelques « invendus », ce n’est en général pas un très bon signe quant à la qualité du bien et de la demande locative. Ce n’est pas une certitude, mais en tout cas, ne vous précipitez pas sur le bien qui sera livré le plus tôt. Vous vous engagez sur le long terme, une année de plus ne va pas faire de grande différence.
Ne pas surévaluer le loyer
Pour bénéficier du dispositif Pinel, vous vous devez de respecter le plafonnement des loyers imposé par l’état. Il dépendra de la zone dans laquelle le bien se trouve. Le plafonnement a été établi pour que les logements soient attractifs et puissent réguler le marché locatif en rendant accessibles les appartements neufs, cela permettant ainsi à une population plus large d’accéder à des loyers raisonnables.
Acheter à un prix justifié
Il est normal qu’un bien neuf soit plus cher qu’un bien ancien. Ses méthodes de constructions sont plus modernes, plus isolantes, moins énergivores… De plus, les fonciers sont plus rares (donc plus chers), et la TVA est ajoutée, ce qui n’est pas le cas de l’ancien. Mais il faut pouvoir justifier du prix du bien. S’il est exorbitant par rapport au prix de l’ancien, si au contraire il s’en rapproche douteusement. Il est important de comprendre la logique du prix du bien et d’en identifier les composantes, pour faire un achat correspondant à sa valeur réelle.
3 – Investir dans un bien qui ne rentre pas dans les critères du dispositif
Respecter les engagements
Pour bénéficier de l’avantage fiscal lié au dispositif Pinel, des engagements sont à respecter :
- Investir dans un bien immobilier neuf, conforme au niveau de performance énergétique BBC 2005 ou RT 2012, et situé dans une zone éligible au dispositif;
- Respecter les plafonds des loyers, les ressources des locataires, et le prix du m² de surface habitable fixé par décret;
- Confier le bien à la location pour une période de 6, 9 ou 12 ans en tant que résidence principale du locataire.
- Louer le bien dans les 12 mois qui suivent l’achèvement des travaux, ou l’acquisition du logement (si elle est postérieure);
Vérifier les conditions du permis de construire et signer la garantie financière d’achèvement extrinsèque
Quand la publication du permis est faite, n’importe qui peut déposer dans les deux mois un recours pour le faire annuler, si cette demande est justifiée par le non-respect des règles d’urbanisme. Si elle est acceptée, la construction peut être annulée, et le remboursement de l’acompte est exposé à des frais.
Egalement, pour les biens en VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement), l’investisseur doit signer obligatoirement une assurance qui garanti l’achèvement de la construction. La GFA (Garantie Financière d’Achèvement) extrinsèque vous assure que l’achèvement des travaux aura bien lieux quelques soient les conditions. Elle vous couvre du commencement à l’achèvement des travaux, et ce même si le promoteur est en liquidation.
En conclusion, de nombreux pièges sont à éviter lors d’un investissement en dispositif Pinel. Mais si toutes les précautions ont été prises, il n’y a pas de raisons que votre investissement ne soit pas rentable ! Pour vous aider dans vos réflexions, n’hésitez pas à contacter le Cabinet LCP Partners. Ses consultants en gestion de patrimoine à Dijon vous apporteront une expertise de qualité.
