La nue-propriété de parts de SCPI consiste à acheter uniquement le droit de propriété, sans les revenus, pour une durée fixée à l'avance. En contrepartie d'une décote sur le prix, l'investisseur ne perçoit aucun revenu ni ne paie d'impôt pendant le démembrement, et n'a en principe rien à déclarer à l'IFI sur ces parts, conformément à l'article 968 du Code général des impôts. À l'issue de la période, il redevient automatiquement plein propriétaire, sans droits à acquitter.
Comment fonctionne le démembrement
Investir en nue-propriété de SCPI revient à scinder la propriété d'une part en deux droits distincts, pour une durée déterminée à l'avance, le plus souvent entre 5 et 10 ans. Le nu-propriétaire achète le droit de disposer du bien à terme, tandis qu'un usufruitier, généralement une compagnie d'assurance ou une société de gestion, acquiert temporairement le droit d'en percevoir les revenus.
Cette répartition se traduit par une décote à l'achat : le nu-propriétaire paie un prix inférieur à la valeur de la part en pleine propriété, l'écart correspondant à la valeur de l'usufruit temporaire cédé à l'autre partie. Plus la durée du démembrement est longue, plus la décote est importante.
Pendant toute cette période, le nu-propriétaire ne perçoit aucune distribution : les loyers collectés par la SCPI reviennent intégralement à l'usufruitier. À l'échéance prévue au contrat, l'usufruit s'éteint et la pleine propriété se reconstitue automatiquement au profit du nu-propriétaire, sans acte ni fiscalité à ce stade.
Ce que la nue-propriété change pour votre fiscalité
L'absence de revenus pendant le démembrement a une conséquence fiscale directe : n'ayant rien perçu, le nu-propriétaire ne déclare aucun revenu foncier et n'acquitte ni impôt sur le revenu ni prélèvements sociaux sur ces parts durant toute la période. C'est l'usufruitier, redevable de l'impôt sur les sommes qu'il perçoit, qui supporte cette fiscalité.
Pour un foyer redevable de l'impôt sur la fortune immobilière, l'intérêt se prolonge sur ce terrain. L'article 968 du Code général des impôts prévoit que les biens démembrés sont déclarés à l'IFI par l'usufruitier, pour leur valeur en pleine propriété. Le nu-propriétaire n'a, en principe, rien à déclarer au titre de ces parts pendant la durée du démembrement, sous réserve des exceptions prévues par ce même article, notamment lorsque l'usufruit résulte d'une donation avec réserve d'usufruit consentie par le nu-propriétaire lui-même.
Un point mérite d'être anticipé avant de revendre après la reconstitution de pleine propriété : la plus-value immobilière se calcule alors sur la base du prix initialement payé pour la seule nue-propriété, et non sur la valeur de la part reconstituée en pleine propriété. L'écart de décote, non taxé à l'entrée, peut ainsi se retrouver dans l'assiette de la plus-value au moment de la revente, ce qui doit s'apprécier au cas par cas selon la durée de détention totale.
Comme tout investissement en parts de SCPI, la nue-propriété comporte un risque de perte en capital, une liquidité réduite pendant toute la durée du démembrement et une sensibilité à l'évolution de la fiscalité applicable. Les performances passées de la SCPI sous-jacente ne préjugent pas de ses performances futures.
Questions fréquentes
Le nu-propriétaire d'une SCPI démembrée paie-t-il l'IFI ?+
En principe non. L'article 968 du Code général des impôts prévoit que les biens grevés d'usufruit sont déclarés à l'IFI par l'usufruitier, pour leur valeur en pleine propriété, sauf dans les cas d'exception limitativement énumérés par ce même article.
Que se passe-t-il à la fin de la période de démembrement ?+
L'usufruit s'éteint et la pleine propriété se reconstitue automatiquement au profit du nu-propriétaire, sans acte notarié à établir ni droits de mutation à acquitter à ce stade.
Peut-on revendre ses parts avant la fin du démembrement ?+
La revente de la seule nue-propriété avant terme reste possible mais s'effectue sur un marché plus restreint que celui des parts en pleine propriété. Prenez rendez-vous pour évaluer si cet horizon correspond à votre situation avant d'investir.
