Notre sélection 2026 réunit trois SCPI européennes : Edmond de Rothschild Europa, Iroko Atlas et Transitions Europe. Toutes trois sont récentes, sans endettement, sans parts en attente de retrait, et investies hors de France, ce qui allège leur fiscalité pour un résident français. Leurs taux de distribution 2025, de 7,60 % à 9,41 %, dépassent largement la moyenne du marché (4,91 %), mais leurs sociétés de gestion visent elles-mêmes 6 % à 7 % à terme : ces rendements de jeunesse vont se normaliser. Capital et revenus ne sont pas garantis.
Après deux années difficiles pour les SCPI, le marché s'est stabilisé : au premier semestre 2026, les SCPI à capital variable ont maintenu leur prix de part moyen et les parts en attente de retrait ont reculé de 31 % selon l'ASPIM. Dans ce contexte, nous privilégions des SCPI jeunes, sans dette, qui achètent aujourd'hui des immeubles à des prix corrigés. Voici les trois que nous retenons, avec leurs chiffres au 30 juin 2026.
Quels critères de sélection ?
- Un patrimoine acheté après la baisse des prix, donc à des rendements locatifs élevés.
- Aucun endettement et aucune part en attente de retrait.
- Un prix de part inférieur à la valeur de reconstitution, qui mesure la valeur des immeubles frais inclus.
- Une diversification européenne, qui réduit la dépendance au marché français et allège la fiscalité : les loyers étrangers échappent en pratique aux prélèvements sociaux français.
- Un taux d'occupation élevé et des baux longs.
| SCPI | Prix de part | Valeur de reconstitution | Distribution 2025 | Objectif de la société de gestion (non garanti) | Frais d'entrée |
|---|---|---|---|---|---|
| Edmond de Rothschild Europa | 202 € | 212,78 € | 8,75 % | 6 % | 12 % TTC |
| Iroko Atlas | 200 € | 216 € | 9,41 % (période partielle) | 6,5 % | Aucun ; 6 % TTC de frais de sortie avant six ans |
| Transitions Europe | 202 € | 208,46 € | 7,60 % | 7 % (objectif 2026) | 12 % TTC |
1. Edmond de Rothschild Europa
Lancée en avril 2024 par Edmond de Rothschild REIM, labellisée ISR.
- Prix de part : 202 € depuis le 1er juin 2026 (200 € auparavant) ; valeur de reconstitution 212,78 € au 30 juin 2026.
- Distribution : 8,75 % en 2025, sa première année complète ; objectif de long terme de 6 %, non garanti.
- Patrimoine : 153 M€, 19 immeubles, taux d'occupation de 100 %, baux d'une durée moyenne restante de 13 ans. Pays-Bas 50 %, Allemagne 22 %, Royaume-Uni 21 %, France 7 %. Locaux d'activités, commerces, logistique, hôtellerie.
- Frais : 12 % TTC à la souscription ; jouissance au premier jour du sixième mois ; minimum 25 parts.
- Vigilance : une collecte très rapide, une forte part aux Pays-Bas et un risque de change sur le Royaume-Uni. La valeur de reconstitution a baissé au premier semestre 2026.
2. Iroko Atlas
Ouverte au public en septembre 2025 par Iroko, labellisée ISR en 2026.
- Prix de part : 200 €, sans commission de souscription ; valeur de reconstitution 216 € au 30 juin 2026.
- Distribution : 9,41 % annoncé pour 2025, sur une première période partielle ; objectif de 6,5 %, non garanti.
- Patrimoine : 167 M€, 23 immeubles, taux d'occupation de 98 %. Espagne 26 %, Royaume-Uni 23 %, Pays-Bas 19 %, Pologne 12 %, Allemagne 11 %. Commerces, bureaux, locaux d'activité.
- Frais : pas de frais d'entrée, mais 6 % TTC de frais de sortie en cas de retrait avant six ans pour les parts souscrites depuis le 1er septembre 2026 ; frais de gestion plus élevés que la moyenne ; jouissance au premier jour du cinquième mois.
- Vigilance : un historique de moins d'un an, un risque de change (Royaume-Uni, Pologne) et une fiscalité étrangère plus lourde.
3. Transitions Europe
Lancée fin 2022 par Arkéa REIM, labellisée ISR, la plus importante des trois.
- Prix de part : 202 € depuis le 1er décembre 2025 (200 € auparavant) ; valeur de reconstitution 208,46 € au 30 juin 2026.
- Distribution : 8,16 % en 2023, 8,25 % en 2024, 7,60 % en 2025 ; objectif 2026 de 7 %, non garanti.
- Patrimoine : 1,38 Md€, 59 immeubles, 358 locataires, taux d'occupation de 99 %. Espagne 31 %, Allemagne 24 %, Pays-Bas 13 %, Irlande 12 %, Italie 11 %. Bureaux, commerces, logistique, sciences de la vie.
- Frais : 12 % TTC à la souscription ; jouissance au premier jour du sixième mois ; minimum 5 parts, soit 1 010 €. Accessible en assurance vie.
- Vigilance : un rendement en baisse progressive, une part de bureaux de 38 % et une trésorerie importante à investir.
Comment investir ?
- Diversifier : associer plusieurs SCPI répartit le risque de gestion et de marché.
- Choisir le mode de détention : en direct pour profiter de la fiscalité étrangère, en nue-propriété pour ne pas percevoir de revenus imposables, en assurance vie pour la souplesse et la transmission. Via une SCI à l'IS, le calcul est souvent défavorable : voir notre analyse.
- Garder un horizon long : l'AMF recommande 10 à 20 ans ; les frais d'entrée ou de sortie pénalisent une revente rapide.
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Le capital et les revenus ne sont pas garantis, et la revente des parts peut prendre du temps. Cette sélection ne constitue pas un conseil personnalisé : toute souscription suppose l'examen préalable de votre situation. Notre page SCPI présente l'ensemble de notre sélection.
Sources : ASPIM, 1er semestre 2026 ; ASPIM, bilan 2025 ; bulletins d'information du 2e trimestre 2026 (Edmond de Rothschild Europa, Iroko Atlas) et du 1er semestre 2026 (Transitions Europe) ; rapports annuels 2025 des trois SCPI.
Questions fréquentes
Pourquoi ces trois SCPI ont-elles des rendements si élevés ?+
Elles sont récentes et ont acheté leurs immeubles après la baisse des prix, à des rendements locatifs élevés. Leurs sociétés de gestion visent elles-mêmes 6 % à 7 % à terme : il faut s'attendre à une normalisation.
Les SCPI européennes paient-elles des prélèvements sociaux ?+
Détenues en direct par un résident de France, leurs revenus fonciers étrangers ne supportent en pratique pas les prélèvements sociaux, en application des conventions fiscales.
Quel montant minimum pour investir ?+
Environ 1 010 € pour Transitions Europe (5 parts), 5 000 € pour Iroko Atlas et environ 5 050 € pour Edmond de Rothschild Europa (25 parts).
Peut-on perdre de l'argent en SCPI ?+
Oui. Le capital n'est pas garanti, les revenus peuvent baisser et la revente peut prendre du temps. Les frais d'entrée ou de sortie pèsent sur une détention courte.
