BlogInvestir en Pinel Outre-Mer à La Réunion

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Réduire votre imposition globale tout en développement votre patrimoine est l’un des objectifs du Cabinet LCP Partners. Une solution efficace pour atteindre cet objectif existe, à savoir le dispositif PINEL et son pendant ultra marin, le dispositif Pinel Outre-Mer.

À l’initiative du gouvernement français, ce dispositif Pinel Outre-Mer est fiscalement plus avantageux que le Pinel classique. Il ouvre droit au profit des investisseurs à des avantages fiscaux très conséquents, dans le cadre d’investissements immobiliers locatifs, localisés notamment sur l’Île de la Réunion. Cette éligibilité, qui ne concerne pas l’intégralité du territoire français, s’explique de par une tension locative très forte à la Réunion, autrement dit, le département français d’outre-mer le plus dynamique, et de loin, connaît une carence de logements par rapport à la demande existante.

Aux vues de notre expertise et notre expérience, le Pinel Outre-Mer localisé à la Réunion est conseillé et plébiscité au sein du Cabinet LCP Partners lors d’expertises ainsi qu’auprès de nos clients dans le cadre de constitution de stratégies patrimoniales optimales. Vous trouverez ainsi notre avis et son argumentaire quant à cet investissement immobilier locatif efficace et encore trop peu plébiscité.

PLUS D’INFORMATIONS

Le dispositif Pinel Outre-Mer et son fonctionnement

La Pierre est le placement préféré des français, et à raison.

D’une part, les critères de financement de tels projets sont stricts en France mais également au sein de l’Union Européenne avec un taux d’endettement qui doit impérativement être inférieur à 35% depuis 2021.

Ce critère revêt une importance toute particulière car il protège le secteur Immobilier contre des cycles, grâce à des investisseurs cohérents d’un point de vue financier et qui protège l’Immobilier français de crises qui ont pu être constatées par exemple en Espagne, mais également aux États-Unis en 2008.

D’autre part, les investissements immobiliers locatifs vous protègent contre l’inflation, même si elle demeure volontairement très faible en France, avec une indexation des loyers à cette inflation.

Le dispositif Pinel Outre-Mer, auquel la Réunion est donc éligible, permet aux investisseurs de profiter de réductions d’impôts de la manière suivante :

  • Une réduction d’impôt correspondant à 23% du montant investi, à condition de s’engager et de respecter cet engagement, à savoir proposer ce bien à la location a minima 6 ans ;
  • Une réduction d’impôt correspondant à 29% du montant investi à condition de s’engager et de respecter cet engagement, à savoir proposer ce bien à la location a minima 9 ans ;
  • Une réduction d’impôt correspondant à 32% du montant investi à condition de s’engager et de respecter cet engagement, à savoir proposer ce bien à la location a minima 12 ans.

À noter que ce dispositif fiscal est plafonné à 300 000 euros d’investissement par an. Autre précision qui revêt une importance toute particulière, il est tout-à-fait possible à l’investisseur de s’engager sur une durée de mise en location de 6 ans dans un premier temps puis de prolonger cet engagement à terme vers 9 ou 12 ans. En revanche, le principe inverse n’est pas autorisé par l’administration fiscale française.

Ce processus de défiscalisation engendre donc des mesures fiscales à respecter pour l’investisseur, mais également des critères de qualité concernant le bien lui-même. En effet, au-delà de la simple localisation dans un zone d’éligibilité (B1 pour la Réunion), le bien doit répondre aux dernières normes énergétiques en vigueur (RT 2012 ou BBC 2005), le bien doit impérativement être loué dans les 12 mois suivant l’achèvement des travaux ou son acquisition. Enfin, il doit être loué non-meublé, comme résidence principale à une personne tierce ou encore un ascendant/descendant ne faisant pas partie du même foyer fiscal que l’investisseur.

Ces critères concernant le bien immobilier peuvent sembler dans un premier temps rigoureux. Toutefois, sur le long terme, le fait d’investir dans un bien aux dernières normes énergétiques est un avantage certain.

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Enfin, statistiquement, ce qui inquiète les investisseurs dans le cadre d’un investissement Pinel classique ou encore Outre-Mer est le plafonnement des revenus des locataires. Or, ce plafonnement est précisément étudié et établie au plus juste en amont par l’administration fiscale française, en témoigne le tableau récapitulatif ci-dessous :

 

Composition du foyer

 

Plafonnement des revenus annuels par foyer

 

 

Salaire réunionnais net moyen * 12 (Données INSEE)

 

Célibataire

 

 

28 815€

 

1 920 € * 12 = 23 040€

 

Couple

 

 

37 547€

 

23 040€ * 2 = 46 080€

 

Célibataire/Couple avec 1 enfant à charge

 

 

45 153€

 

46 080€

 

Célibataire/Couple avec 2 enfants à charge

 

 

54 510€

 

46 080€

 

Célibataire/Couple avec 3 enfants à charge

 

 

64 123€

 

46 080€

 

Célibataire/Couple avec 4 enfants à charge

 

 

72 266€

 

46 080€

Bien entendu, compte tenu du plafonnement des revenus des potentiels locataires, les loyers sont également plafonnés. Toutefois, ce plafonnement est également étudié au préalable et parfois, en fonction des villes, au-delà des prix moyens du marché. Vous pourrez donc constater que malgré ce plafonnement, les revenus éligibles restent largement en mesure de financer un loyer dans un logement neuf sous dispositif Pinel Outre-Mer.

AUDIT PERSONNALISE

Les atouts de la Réunion

Au même titre qu’en métropole, il convient de définir au préalable de tout investissement immobilier locatif une localisation précise s’appuyant sur des atouts sociaux, démographiques et économiques solides.

C’est d’ailleurs l’ensemble de ces raisons qui font de l’Île de la Réunion la destination préférée des investisseurs en Pinel Outre-Mer. En effet, d’après une étude de l’INSEE datant de 2018, la croissance démographique devrait atteindre les 25% d’ici 2030, avec une pyramide des âges en faveur de la jeunesse, (40% de la population ayant moins de 25 ans), qui sera sûrement à l’origine d’une forte demande de logements dans les années à venir.

La croissance locale du produit intérieur brut (PIB) dépasse quasiment chaque année les 2% contre 0.76% en moyenne en métropole depuis 1949. Le secteur du tourisme et toutes ses ramifications ainsi que l’agriculture sont les deux piliers fondamentaux de son économie.

Autre fait extrêmement intéressant, le ralentissement de l’économie réunionnaise suite à la pandémie de la Covid-19 a été moins conséquent que celui constaté en métropole (28% contre 33%).

En fonction de l’ensemble de ces variables micro et macro-économiques, le Cabinet LCP Partners vous propose cette liste non-exhaustive de localisations sur l’île qui pourraient représenter une véritable opportunité d’investissement immobilier locatif :

  • Saint-Paul ;
  • Saint-Denis ;
  • Le Port ;
  • Saint-Pierre ;
  • Ravine des Cabris ;
  • Saint-Denis ;
  • Bras-Panon ;
  • Saint-Benoit.

En somme

Vous l’aurez compris, il est impératif d’accorder une attention toute particulière en amont de tout investissement immobilier locatif, y compris lorsqu’il s’agit de biens en Outre-Mer. En effet, ces marchés sont considérés intrinsèquement plus risqués. Toutefois, il est vrai que l’Île de la Réunion est une destination particulièrement plébiscitée par les investisseurs du fait, entre autres, des raisons évoquées précédemment.

L’intérêt majeur du dispositif Pinel est qu’il peut répondre à plusieurs problématiques fiscales telles que la préparation retraite, l’optimisation fiscale, la constitution ou la transmission d’un patrimoine, ou encore le versement d’un revenu complémentaire. Quoi qu’il en soit, il convient d’établir en amont une expertise précise de votre situation, par définition unique, et d’établir l’orientation la plus à même de vous correspondre à un instant donné mais également dans les années à venir. Il est vrai que pour cela, l’investissement immobilier locatif en Pinel Outre-Mer à La Réunion peut être une réelle opportunité. Pour ce faire, n’hésitez pas à contacter le Cabinet LCP Partners. Ses consultants en gestion de patrimoine ainsi que son gérant se tiennent à votre entière disposition afin de vous accompagner dans ce potentiel projet.

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