Vous avez certainement entendu parler des diverses stratégies d’investissement immobilier, notamment en matière de location. Mais vous êtes-vous déjà posé la question : location nue ou location meublée, comment choisir ? Ce choix, qui peut sembler anodin au premier abord, peut en réalité avoir des conséquences significatives sur votre fiscalité et votre rentabilité.
Qu’est-ce que les revenus fonciers ? 🏠
Les revenus fonciers proviennent de la location de biens immobiliers nus, c’est-à-dire non meublés. Ces revenus sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers et sont soumis à l’un des 2 régimes suivants, à savoir le régime réel ou le micro-foncier.
Fiscalité 📊
- Régime Réel : vous pouvez déduire certaines charges liées à la propriété de votre bien (intérêts d’emprunt, frais de gestion, travaux, etc.);
- Micro-foncier : si vos revenus fonciers sont inférieurs à 15 000€ par an, vous pouvez bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30%. Dans ce cas, bien entendu, vous ne pouvez pas déduire les charges supportées. Le micro foncier apparaitra notamment plus adapté si vos charges sont peu importantes.
Exemples de Charges éductibles 📝
- Intérêts d’emprunt;
- Taxes foncières;
- Frais de gestion et d’administration;
- Travaux d’entretien et de réparation.
Qu’est-ce que les revenus issus de la location meublée ? 🛋
Dans le cas d’une location meublée, vous louez un bien immobilier équipé de tous les éléments nécessaires à une occupation immédiate par le locataire. Vos revenus issus de la location sont alors qualifiés de BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).
Fiscalité 📊
- Régime Micro-BIC : lorsque vos revenus BIC sont inférieurs à 77 700€, vous bénéficiez d’un abattement de 50%;
- Régime Réel : vous pouvez déduire toutes les charges et amortir le bien, ce qui peut considérablement réduire vos impôts. A l’intérieur du régime réel, il existe des sous régimes, selon que votre bien est loué avec ou sans bail commercial.
Vous pouvez par ailleurs bénéficier du statut de LMNP (Loueur Meublé Professionnel) lorsque vos revenus BIC sont supérieurs à 23 000€ et que plus de 50% des revenus de votre foyer sont issus des revenus BIC.
Exemples de charges déductibles 📝
- Amortissement du bien et du mobilier;
- Frais de notaire;
- Intérêts d’emprunt;
- Charges de copropriété.
Revenus foncier vs location meublée 🤔
La fiscalité est souvent le point décisif dans le choix entre la location nue et la location meublée. Voici un tableau comparatif pour vous aider à y voir plus clair.
|
Point de comparaison |
Revenus Fonciers |
Location Meublée |
|
Catégorie fiscale |
Revenus fonciers | BIC |
|
Régime d’imposition |
Réel / Micro-foncier | Micro-BIC / Réel |
| Déductions possibles | Charges réelles |
Amortissement + charges |
Avantages et inconvénients 📈📉
Revenus fonciers
👍 Avantages
- Plus stable car locations de longue durée;
- Meilleure protection légale pour le propriétaire;
- Plus facile à gérer.
👎 Inconvénients
- Fiscalité moins avantageuse;
- Pas d’amortissement possible (sauf dispositions légales dérogatoires);
- Moins flexible en termes de contrats de location.
Location meublée
👍 Avantages
- Possibilité d’amortir le bien immobilier et le mobilier;
- Régime fiscal souvent plus avantageux;
- Plus de flexibilité dans la durée de location.
👎 Inconvénients
- Obligation de fournir et d’entretenir le mobilier;
- Risque de vacance locative plus élevé;
- Contraintes légales plus strictes pour le bail.
Cas pratiques 📝
Pour illustrer ces différences, imaginons deux scénarios, dans lesquels vous percevez des loyers annuels de 15 000€ :
Scénario 1: Revenus fonciers
- Loyers annuels : 15 000€
- Charges déductibles : 5 000€
- Revenus imposables : 10 000€
Scénario 2: Location meublée
- Loyers annuels : 15 000€
- Charges déductibles : 5 000€
- Amortissement: 3 000€
- Revenus imposables : 7 000€
Comme vous pouvez le constater, dans le scénario de la location meublée, l’amortissement permet de réduire davantage vos revenus imposables, voire de les gommer totalement sur une durée relativement longue.
- Rentabilité: la location meublée peut souvent permettre de percevoir des loyers plus élevés, mais il faut aussi prendre en compte les coûts supplémentaires de gestion et d’entretien, notamment pour le mobilier.
- Gestion du bien: la gestion d’une location meublée peut être plus exigeante en termes de temps et d’effort, surtout si vous gérez plusieurs biens et que vous avez opté pour de la location courte durée.
Comment choisir ? 🤷♂️
Votre choix dépendra de nombreux facteurs tels que votre tolérance au risque, vos objectifs financiers, votre situation fiscale et même votre temps disponible pour éventuellement gérer le ou les biens concernés. Il est donc essentiel de consulter un spécialiste en gestion de patrimoine avant de prendre toute décision.
👉 Prenez rendez-vous avec l’un de nos conseillers en gestion de patrimoine
Que vous optiez pour un logement nu avec des revenus fonciers ou pour un logement meublé avec des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), chacun a ses avantages et ses inconvénients, et correspond à des situations différentes. Il apparait donc essentiel de consulter un expert en gestion de patrimoine pour faire le choix le plus judicieux.
Le Cabinet LCP Partners, cabinet de conseil en gestion de patrimoine à Dijon depuis 2008, se tient à votre disposition pour vous accompagner dans vos projets patrimoniaux.
