Créé par l'article 47 de la loi de finances pour 2026, le dispositif Jeanbrun permet d'amortir un logement loué nu, sur 80 % de son prix. Le taux annuel va de 3,5 % à 5,5 % dans le neuf et de 3 % à 4 % dans l'ancien rénové, selon le niveau de loyer, avec un engagement de location de 9 ans. Il vise les appartements en immeuble collectif acquis jusqu'au 31 décembre 2028. Ce n'est pas une réduction d'impôt : l'avantage dépend des loyers perçus et de votre tranche, et les amortissements pèsent sur la plus-value à la revente.
Le Pinel s'est éteint le 31 décembre 2024 pour les nouvelles acquisitions. Son successeur, le dispositif Jeanbrun, s'applique aux achats réalisés depuis le 21 février 2026. Il change de logique : au lieu d'une réduction d'impôt fixe, il transpose à la location nue le mécanisme d'amortissement de la location meublée.
Comment fonctionne l'amortissement Jeanbrun ?
L'investisseur déduit chaque année de ses revenus fonciers une fraction de la valeur du logement. La base est de 80 % du prix d'acquisition, travaux compris dans l'ancien : les 20 % restants représentent forfaitairement le terrain, qui ne s'amortit pas.
| Logement | Niveau de loyer | Taux annuel | Plafond annuel |
|---|---|---|---|
| Neuf | Intermédiaire | 3,5 % | 8 000 € |
| Neuf | Social | 4,5 % | 10 000 € |
| Neuf | Très social | 5,5 % | 12 000 € |
| Ancien rénové | Intermédiaire, social ou très social | 3 %, 3,5 % ou 4 % | Selon le niveau de loyer |
Le taux dépend de l'état du logement et du loyer pratiqué :
- Neuf, loyer intermédiaire : 3,5 % par an, dans la limite de 8 000 €.
- Neuf, loyer social : 4,5 % par an, dans la limite de 10 000 €.
- Neuf, loyer très social : 5,5 % par an, dans la limite de 12 000 €.
- Ancien rénové : 3 %, 3,5 % ou 4 % selon les mêmes niveaux de loyer.
Exemple : un appartement neuf acheté 250 000 € donne une base de 200 000 €. À 3,5 %, l'amortissement annuel est de 7 000 €. Si les loyers, nets de charges et d'intérêts, atteignent 5 000 €, le revenu foncier imposable tombe à zéro. Pour un contribuable à 30 %, l'économie est de 5 000 € × (30 % + 17,2 % de prélèvements sociaux), soit 2 360 € par an. L'excédent de 2 000 € forme un déficit foncier, imputable selon les règles habituelles, dans la limite de 10 700 € par an sur le revenu global.
Quelles conditions à respecter ?
- Logement : appartement situé dans un immeuble collectif. Les maisons individuelles sont exclues.
- Neuf ou ancien : acquisition en l'état futur d'achèvement ou construction, ou logement ancien avec des travaux d'au moins 30 % du prix d'acquisition et une performance énergétique minimale à atteindre après travaux.
- Location : nue, à titre de résidence principale du locataire, pendant 9 ans, avec des plafonds de loyer et de ressources selon le niveau choisi.
- Locataire : il ne doit appartenir ni au foyer fiscal du bailleur ni à ses parents ou alliés jusqu'au deuxième degré.
- Détention : les acquisitions en démembrement de propriété sont exclues.
À la revente, l'amortissement se paie
Les amortissements déduits réduisent le prix d'acquisition retenu pour calculer la plus-value. Celle-ci augmente d'autant, avec une imposition de 19 % et des prélèvements sociaux de 17,2 %, avant abattements pour durée de détention. L'exonération totale n'intervient qu'après 22 ans pour l'impôt et 30 ans pour les prélèvements sociaux.
Le dispositif est donc d'abord un outil de long terme. Revendre peu après les 9 ans rend une partie de l'avantage. Le calcul doit intégrer la durée de détention envisagée, pas seulement l'économie annuelle.
Et les investisseurs Pinel ?
Les investissements Pinel réalisés avant 2025 conservent leur réduction d'impôt jusqu'au terme de l'engagement de 6, 9 ou 12 ans. Il n'est pas possible de basculer un logement Pinel vers le dispositif Jeanbrun.
Au terme de l'engagement, trois options se présentent : continuer à louer nu, sans avantage, vendre, ou passer en location meublée pour alléger l'impôt sur les loyers. Le choix dépend du loyer de marché, de la fiscalité du foyer et du projet de revente.
Jeanbrun, déficit foncier ou LMNP : que choisir ?
- Dispositif Jeanbrun : pour investir dans un logement neuf ou lourdement rénové, avec des loyers encadrés et un horizon long.
- Déficit foncier : pour un bien ancien à rénover quand vous percevez déjà des revenus fonciers. Le plafond passe à 21 400 € pour certaines rénovations énergétiques payées jusqu'au 31 décembre 2027.
- Location meublée (LMNP) : sans plafond de loyer, avec amortissement, mais une gestion plus exigeante et une plus-value alourdie par les amortissements depuis 2025.
- Loi Malraux : pour un contribuable très imposé, dans les secteurs patrimoniaux, hors plafonnement des niches fiscales.
Sources : article 47 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 ; Actu-Juridique, le dispositif Jeanbrun.
Cet article est une information générale : il ne constitue pas un conseil personnalisé. Les placements évoqués comportent un risque de perte en capital ; les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Questions fréquentes
Le dispositif Jeanbrun est-il une réduction d'impôt ?+
Non. C'est un amortissement déduit des revenus fonciers, sur 80 % du prix du logement. L'économie dépend donc des loyers perçus, de votre tranche d'imposition et des prélèvements sociaux, et non d'un pourcentage fixe du prix.
Peut-on utiliser le dispositif Jeanbrun dans l'ancien ?+
Oui, si les travaux atteignent au moins 30 % du prix d'acquisition et si le logement atteint après travaux la performance énergétique exigée. Les taux sont alors de 3 %, 3,5 % ou 4 % par an selon le niveau de loyer.
Peut-on louer à un membre de sa famille ?+
Non, pas à un membre du foyer fiscal ni à un parent ou allié jusqu'au deuxième degré : enfants, parents, frères et sœurs, petits-enfants, grands-parents. Le logement doit être la résidence principale du locataire pendant les 9 ans d'engagement.
Que se passe-t-il à la revente ?+
Les amortissements déduits réduisent le prix d'acquisition retenu pour la plus-value, qui augmente d'autant. Une revente rapide après les 9 ans reprend donc une partie de l'avantage obtenu.
