BlogRevenus locatifs : Pour quel régime opter ?

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Lorsque vous louez un bien immobilier vous percevez des loyers, appelés « revenus fonciers ».

Ils concernent les loyers hors charges réellement encaissés au cours de l’année civile, que cela soit des locaux d’habitations, de leurs dépendances ou de locaux d’activité.

Ceux-ci sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu, ainsi qu’aux prélèvements sociaux. Ils doivent donc être déclarés au même titre que vos autres revenus. Pour ce faire, l’administration fiscale propose différents types de régimes, que les biens soient en location meublée ou non meublée.

Comment déclarer ses revenus fonciers issus de la location non meublée ?

Si vous louez un bien nu, c’est-à-dire non meublé, vous devez opter pour un des deux régimes suivants : le régime du micro-foncier ou le régime réel. Votre choix est renouvelé tacitement chaque année sauf renonciation expresse du contribuable.

Le régime du micro foncier

Il permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30% sur les revenus bruts annuels déclarés à condition que ces derniers ne dépassent pas 15 000€ par an, et qu’il ne s’agisse pas de détention d’immeubles spéciaux (dispositifs Robien, Scellier, Pinel, Malraux…). Ainsi, vous êtes fiscalisés sur la base de 70% des revenus fonciers perçus.

Concernant la déclaration, vous devez porter simplement le montant de vos revenus fonciers bruts annuels sur votre déclaration de revenus n°2042 case 4BE, l’abattement sera appliqué automatiquement par l’administration fiscale.

Le régime réel

 Vous relevez systématiquement de ce régime si vos revenus fonciers bruts annuels sont égaux ou supérieurs à 15 000€. Toutefois vous avez également la possibilité d’opter pour ce régime si vos revenus fonciers sont inférieurs.

L’avantage de ce régime est que vous déduisez vos charges réelles. Celles-ci concernent principalement les intérêts d’emprunt, les assurances, les taxes foncières, l’administrateur de bien, certains travaux…

Par conséquent si vos charges sont supérieures aux loyers encaissés, vous bénéficiez d’un déficit foncier, vous n’êtes donc pas imposable sur ces revenus fonciers.

Le régime réel est intéressant en cas de fortes charges néanmoins si vous opter pour celui-ci vous vous engagez sur une période de 3 ans. Ainsi il vous faut anticiper vos charges sur cette période.

Le formulaire de déclaration 2044 permet de déclarer ses revenus fonciers sous le régime réel. Il vous faudra également reporter la somme sur le formulaire n°2042, case 4BA.

Attention, si vous avez plusieurs biens en location vous devez opter pour un régime unique, soit le micro-foncier, soit le réel.

PLUS D’INFORMATIONS

Comment déclarer ses revenus fonciers issus de la location meublée ?

Les revenus issus des locations de bien meublés en tant que loueur non professionnel sont également soumis au barème de l’impôt sur le revenu. Ils dépendent de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Dans ce cas, deux options s’offrent à vous, selon le montant des loyers perçus durant l’année civile :

Le « micro »

Vous bénéficiez d’un abattement de 50% sur vos revenus bruts locatifs de l’année civile si ceux-ci sont inférieurs à 70 000€.

Le « réel »

Le régime réel s’applique obligatoirement aux loueurs déclarant des revenus fonciers bruts supérieurs ou égaux à 70 000€. Néanmoins vous pouvez également opter pour cette option si vos revenus sont inférieurs.

Avec le régime réel vous déduisez vos charges réelles de vos loyers bruts. L’intérêt de cette option réside dans le fait que le loueur déduit non seulement les charges courantes (intérêts d’emprunt, assurances, travaux, impôts fonciers…), mais également l’amortissement du bien. A noter que cela suppose de tenir une comptabilité.

Le choix de ce régime est fixé pour une période de deux ans et reconduite tacitement tous les deux ans.

Le choix de votre régime d’imposition est une procédure complexe qu’il est important de maitriser, ainsi n’hésitez pas à vous adressez nos consultants en gestion de patrimoine qui sauront vous accompagner et vous conseiller au mieux.

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