La SCI (Société Civile Immobilière) est une forme de société largement plébiscitée en France notamment en ce qui concerne des activités d’investissement locatif.
Le fait que ce statut juridique soit si populaire réside sur le fait que la création d’une SCI peut permettre de bénéficier d’une fiscalité avantageuse en vue de gérer un patrimoine immobilier.
Il s’agit donc d’un statut qui présente des avantages mais également des inconvénients qu’il faut connaître afin de prendre la meilleure décision possible. Qui plus est, particularité d’actualité, il est possible de soumettre, au choix, sa SCI à L’impôt sur les revenus (IR) ou l’Impôt sur les Sociétés (IS).
Les avantages de la SCI
- Augmentation du pouvoir d’achat : La SCI permet d’allier les capitaux de plusieurs personnes. Par conséquent, vos possibilités d’investissement sont plus importantes et vous devenez plus facilement finançables ;
- Partage des coûts : chaque bien immobilier engendre automatiquement des coûts relatifs à la gestion ou encore à l’entretien. Le fait de créer une SCI permet de diminuer considérablement ces frais, en les partageant entre associés ;
- Déductions d’impôts : il est possible de diminuer le résultat brut imposable de la SCI en déduisant les charges inhérentes à la détention du bien foncier ;
- Transmission facilitée : la transmission de votre patrimoine foncier via une SCI est grandement simplifiée par rapport à une transmission classique. Simplifiée et moins onéreuse pour vos héritiers ;
- Un cadre fiscal modulable : vous êtes libre, tous les ans, de choisir entre l’IS ou l’IR concernant l’imposition de votre SCI.
Les inconvénients de la SCI
- Le système d’associés : votre SCI requiert la présence d’au minimum 2 associés (particulier ou société) ;
- Les formalités administratives : il s’agit en effet de la création d’une entité, d’une société, donc la démarche est plutôt lourde et complexe ;
- La responsabilité illimitée : à l’inverse d’une SARL, les dettes de votre SCI pourront être remboursées via réquisition de votre patrimoine personnel.
Quelle imposition choisir entre l’IR ou l’IS :
Le fait de soumettre votre SCI à l’IR ne rend donc pas votre société imposable. C’est vous-même en tant qu’associé qui serez imposé en fonction de votre quote-part au sein de cette même SCI. C’est alors le régime des revenus fonciers qui s’applique.
L’inconvénient majeur de cette pratique est qu’elle s’adapte à votre taux marginal d’imposition (TMI). Ainsi, si votre TMI est de 41%, 41% de vos revenus fonciers ajoutés à 15,5% de prélèvements sociaux sur ces mêmes revenus vous seront prélevés. Le principal avantage en revanche, réside sur le fait que vous obtenez la possibilité d’imputer le déficit de votre société sur votre revenu net global imposable à hauteur de 10 700€. Toutefois, les charges déductibles ne sont pas aussi diversifiées et nombreuses que sur un autre bien foncier. Enfin, l’autre point positif de ce choix est qu’il vous permet de bénéficier du système d’exonération d’impôt réalisé sur les plus-values immobilières à titre particulier.
Le fait de soumettre sa SCI à l’IS peut s’avérer dans d’autres situations, plus avantageux. Effectivement, les amortissements sont imputables au résultat imposable de la société. Ensuite, le taux de l’IS est en règle générale plus faible que celui de l’IR, à savoir, jusqu’à 38 120€ de bénéfice, le taux appliqué est de 15%. Qui plus est, les associés sont uniquement imposés sur les dividendes reçus qui bénéficient d’un abattement de 40%, enfin, la rémunération du dirigeant d’une SCI est déductible du résultat de cette dernière.
Pour autant, la balance en faveur de l’IS peut rapidement s’inverser en faveur de l’IR au moment de la cession des biens fonciers détenus par la SCI.
En somme, l’investissement immobilier locatif en vue d’optimiser sa fiscalité n’est pas rédhibitoire à la création d’une SCI, il s’agit d’une véritable opportunité qu’il faut explorer et étudier au moment de remplir votre déclaration d’impôt. Alors n’hésitez pas à contacter le Cabinet LCP Partners et ses consultants en gestion de patrimoine à Dijon pour obtenir une étude précise et gratuite de votre situation et projets.
