Colmar compte 66 970 habitants (INSEE, 2023) et plus de 60 % de ses résidences principales sont occupées par des locataires. Les appartements anciens s'y vendaient autour de 2 190 €/m² en 2024 selon les notaires, en léger recul, soit un niveau accessible pour l'Alsace. La ville encadre strictement les meublés de tourisme depuis 2019 : autorisation de changement d'usage, et compensation obligatoire dans le centre depuis 2022. En Alsace, les ventes passent par le Livre foncier. L'investissement locatif classique, nu ou meublé, reste la voie la plus sûre.
Capitale des vins d'Alsace, Colmar attire les touristes et les frontaliers. Pour un investisseur, c'est un marché de taille moyenne, aux prix encore raisonnables, mais où la location touristique est très encadrée. Voici les repères de 2026.
Comment se porte le marché ?
- Population : 66 970 habitants en 2023 (INSEE).
- Locataires : plus de 60 % des résidences principales (INSEE), avec une part importante de logement social. La demande locative est structurellement forte.
- Vacance : 6,9 % des logements.
- Prix : environ 2 190 €/m² pour un appartement ancien en 2024 (notaires d'Alsace), en baisse de 2,5 % sur un an. Strasbourg est à 3 360 €/m², Mulhouse à 1 160 €/m².
| Indicateur | Colmar |
|---|---|
| Population (INSEE, 2023) | 66 970 habitants |
| Locataires | Plus de 60 % des résidences principales, part importante de logement social |
| Logements vacants | 6,9 % |
| Prix des appartements anciens (notaires, 2024) | Environ 2 190 €/m², en baisse de 2,5 % sur un an |
| Comparaison | Strasbourg 3 360 €/m², Mulhouse 1 160 €/m² (notaires, 2024) |
Colmar se situe donc entre une grande métropole chère et une ville plus fragile, avec des rendements bruts qui peuvent rester corrects sur les petites et moyennes surfaces bien placées.
Les meublés de tourisme très encadrés
Face à l'essor des locations touristiques, la ville les réglemente depuis 2019 :
- autorisation de changement d'usage et numéro d'enregistrement obligatoires ;
- depuis février 2022, limite de 15 % des logements par immeuble et, dans le centre, compensation obligatoire sous conditions : pour louer un logement aux touristes, il faut en transformer un autre en logement ;
- résidence principale louée 120 jours par an au plus.
La loi Le Meur donne en plus aux communes de nouveaux outils. Voir notre article sur cette loi. Acheter à Colmar pour faire du meublé de tourisme suppose donc de vérifier, adresse par adresse, ce qui est autorisé.
Qu'est-ce que le Livre foncier ?
En Alsace et en Moselle, la propriété immobilière est inscrite au Livre foncier, tenu par des bureaux fonciers dépendant des tribunaux. L'inscription y est nécessaire pour que la vente soit opposable aux tiers. Le notaire s'en charge, mais les délais peuvent être un peu plus longs qu'ailleurs.
Quelle stratégie ?
- Location meublée classique (LMNP) : pour les petites surfaces, avec une fiscalité allégée par l'amortissement.
- Location nue avec déficit foncier : pour un bien ancien à rénover, en visant les classes énergétiques qui resteront louables.
- Frontaliers : les salariés qui travaillent en Suisse ou en Allemagne constituent une clientèle locative solvable. Voir notre article sur leurs investissements.
Cet article est une information générale. Il ne constitue pas un conseil personnalisé : toute décision suppose l'examen préalable de votre situation.
Sources : INSEE, dossier complet Colmar ; notaires d'Alsace-Moselle, marché immobilier 2024 ; ville de Colmar, meublés de tourisme ; Livre foncier d'Alsace-Moselle.
Questions fréquentes
Quel est le prix de l'immobilier à Colmar ?+
Environ 2 190 €/m² pour un appartement ancien en 2024 selon les notaires d'Alsace, en baisse de 2,5 % sur un an.
Peut-on louer en meublé de tourisme à Colmar ?+
Sous conditions : autorisation de changement d'usage, numéro d'enregistrement et, dans le centre, compensation obligatoire depuis 2022. La résidence principale peut être louée 120 jours par an au plus.
Qu'est-ce que le Livre foncier ?+
Le registre de la propriété immobilière propre à l'Alsace et à la Moselle. L'inscription de la vente y est nécessaire pour qu'elle soit opposable aux tiers.
La demande locative est-elle forte à Colmar ?+
Oui : 61 % des résidences principales sont occupées par des locataires, et les frontaliers renforcent la demande.
