Au terme de l'engagement Pinel (6, 9 ou 12 ans), le logement peut être loué meublé sous le statut LMNP sans remise en cause de la réduction d'impôt. Les loyers passent en bénéfices industriels et commerciaux : abattement de 50 % au micro-BIC, ou régime réel avec amortissement du bien. Deux limites : le locataire en place ne peut pas être congédié pour ce motif, et depuis 2025 les amortissements déduits sont réintégrés dans la plus-value à la revente.
Pendant la période Pinel, la réduction d'impôt compense la taxation des loyers. À son terme, les revenus fonciers restent imposés à votre tranche marginale plus 17,2 % de prélèvements sociaux, sans contrepartie. Beaucoup d'investisseurs envisagent alors la location meublée non professionnelle. L'opération est intéressante, à condition de respecter le calendrier et de mesurer son effet à la revente.
Quand sortir du Pinel sans perdre la réduction
La réduction d'impôt est acquise si l'engagement de location nue est respecté jusqu'à son terme : 6 ou 9 ans selon l'option initiale, prolongations comprises si vous les avez demandées. Un passage en meublé avant cette date entraîne la reprise des réductions obtenues.
Vous n'êtes pas obligé de prolonger. À l'issue de la sixième ou de la neuvième année, il suffit de ne pas demander la prolongation pour retrouver votre liberté, sans reprise.
Le locataire en place : le vrai calendrier
La fin de l'engagement Pinel ne met pas fin au bail. Un bail nu dure trois ans et le bailleur ne peut donner congé qu'à son échéance, pour vendre, reprendre le logement pour y habiter ou pour un motif légitime et sérieux. Vouloir louer meublé n'en fait pas partie.
Deux voies restent possibles : attendre le départ du locataire, ou lui proposer d'un commun accord un nouveau bail meublé. Le logement doit alors comporter le mobilier minimum fixé par le décret n° 2015-981 : literie, plaques de cuisson, réfrigérateur, vaisselle, rangements, luminaires. Le bail meublé dure un an, neuf mois pour un étudiant, avec un dépôt de garantie de deux mois de loyer.
Vérifiez aussi le diagnostic de performance énergétique : les logements classés G ne peuvent plus être proposés à la location depuis le 1er janvier 2025, en meublé comme en nu. Les biens Pinel, récents, sont rarement concernés.
Que change la fiscalité ?
En meublé, les loyers relèvent des bénéfices industriels et commerciaux. Deux régimes existent :
| Régime | Base imposable | Impôt et prélèvements sociaux |
|---|---|---|
| Location nue (réel) | 6 500 € | 3 068 € (30 % et 17,2 %) |
| Location meublée, micro-BIC | 4 500 € | 2 187 € (30 % et 18,6 %) |
| Location meublée, régime réel (bien estimé 220 000 €) | 0 € grâce à l'amortissement | 0 € pendant plusieurs années |
- Micro-BIC : un abattement forfaitaire de 50 %, jusqu'à 77 700 € de recettes pour les revenus 2025 et 83 600 € pour les revenus 2026.
- Régime réel : déduction des charges réelles et amortissement du bâti (hors terrain), du mobilier et des travaux. L'amortissement ne peut pas créer de déficit, mais l'excédent se reporte sans limite de durée.
Point clé pour un ancien Pinel : l'amortissement se calcule en principe sur la valeur réelle du bien au jour du passage en meublé, et non sur le prix d'achat. Faites établir une estimation documentée et validez la méthode avec votre expert-comptable.
Exemple : 9 000 € de loyers annuels, 2 500 € de charges, tranche à 30 %. En location nue, 6 500 € sont imposés à 30 % plus 17,2 %, soit 3 068 €. Au micro-BIC, 4 500 € sont imposés à 30 % plus 18,6 %, soit 2 187 €. Au réel, l'amortissement d'un bien estimé 220 000 € dépasse le résultat : l'impôt est nul pendant plusieurs années.
Quelles formalités ?
- Déclarer le début de l'activité sur le guichet unique des formalités d'entreprises, dans les 15 jours, pour obtenir un numéro SIRET.
- Opter pour le régime réel si vous le choisissez, et prévoir une comptabilité : les honoraires de l'expert-comptable sont déductibles.
- Payer la cotisation foncière des entreprises (CFE) à partir de la deuxième année.
- Rester loueur non professionnel : les recettes doivent rester sous 23 000 € par an ou sous vos autres revenus d'activité.
À la revente : la réintégration des amortissements
Depuis la loi de finances pour 2025, pour les cessions intervenues à compter du 15 février 2025, les amortissements déduits en LMNP réduisent le prix d'acquisition retenu pour calculer la plus-value. Seules les résidences étudiantes, seniors et médico-sociales y échappent.
Conséquence : si vous prévoyez de vendre dans quelques années, le micro-BIC, qui ne comporte pas d'amortissement, peut être préférable au réel. Si vous gardez le bien longtemps, le réel reste souvent gagnant, les abattements pour durée de détention allégeant la plus-value.
Rester en nu, passer en meublé ou vendre ?
- Rester en nu : simple, adapté si le locataire est fiable et si vous avez d'autres charges foncières à déduire, par exemple via le déficit foncier.
- Passer en meublé : pertinent si votre tranche est élevée et si vous gardez le bien au moins dix ans.
- Vendre : à étudier si le marché local est porteur ou si le capital sert un autre projet, par exemple un investissement dans le dispositif Jeanbrun.
Sources : article 199 novovicies du Code général des impôts (Pinel) ; service-public.fr, location meublée ; décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 ; loi n° 2025-127 du 14 février 2025, article 84.
Cet article est une information générale : il ne constitue pas un conseil personnalisé. Les placements évoqués comportent un risque de perte en capital ; les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Questions fréquentes
Peut-on passer en meublé avant la fin de l'engagement Pinel ?+
Non, sauf à perdre l'avantage : les réductions d'impôt obtenues sont alors reprises. Attendez le terme de l'engagement, prolongations demandées comprises.
Peut-on demander au locataire de partir pour louer meublé ?+
Non. Le congé n'est possible qu'à l'échéance du bail, pour vendre, reprendre le logement ou pour un motif légitime et sérieux. Il faut attendre son départ ou conclure un nouveau bail meublé d'un commun accord.
Sur quelle valeur calcule-t-on l'amortissement ?+
En principe sur la valeur réelle du bien à la date du passage en meublé, hors terrain, et non sur le prix d'achat. Une estimation documentée est indispensable.
Micro-BIC ou régime réel ?+
Le réel efface souvent l'impôt grâce à l'amortissement, mais les amortissements augmentent la plus-value à la revente depuis 2025. Le micro-BIC convient mieux à une revente proche ou à une gestion simple.
